Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2011/11736 K.2012/1495

Dava dilekçesinde, dava konusu anataşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüyle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava, taşınmaz mal ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.

Davacı, taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemiş, mahkemece yapılan yargılama sonucunda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde zemin, 1. kat, 2. kat ve çekme kat olmak üzere dört katlı kargir yapı mevcut olduğu, bu taşınmazın tapuda davacılar murisi ile davalılar adlarına kaydedildiği, diğer katlarda başlı başına kullanılmaya elverişli birer bağımsız bölüm bulunduğu,

çekme kata girilememekle birlikte iki oda+mutfak+banyo+tuvaletten ibaret bir yer olduğu belirtilen ancak buranın başlıbaşına kullanmaya uygun bir yer olup olmadığı tam olarak anlaşılamayan çekme katın müstakil bağımsız bir bölüm olduğu tespit edildiğinde paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşeceği, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve

her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Bu bakımdan öncelikle çekme katın başlı başına kullanılmaya elverişli bir bağımsız bölüm olup olmadığı araştırılarak bağımsız bölüm niteliğinde ise dört bağımsız bölüm ve dört de paydaş bulunduğundan mahkemece davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise satışa karar verilmesi gerekir.