Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2012/5372 K.2012/6926

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; Mahkemece alınan bilirkişi raporunda daha önce kamulaştırma davasına konu edilen Hıdırbali Mahallesi 76 ada 1 parsel sayılı ve Tabakhane Mahallesi 333 ada 83 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırma bedeli emsal alınmış ve buna göre bedel tespit edilmiştir. Ancak;

Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin (g) bendi hükmüne göre arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer biçilmesi gerekir. O nedenle somut emsal alınan Hıdırbali Mahallesi 76 ada 1 parsel sayılı ve Tabakhane Mahallesi 333 ada 83 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırma nedeniyle açılan bedel tespiti davasında ulaşılan ve satış niteliğinde olmayan bedelinin dikkate alınarak değerlendirme yapılmış olması yasaya uygun düşmemektedir.

Şu kadar ki, bir taşınmazın kısmen kamulaştırılması nedeniyle açılan bedel tespiti ve tescili davasında belirlenen değerin, geri kalan bölümün ayrıca kamulaştırılması halinde bedelinin tespitinde gözetilmesi Yargıtay uygulamalarında da kabul edilmekte ise de, bu husus, aynı taşınmazla ilgili değerlendirmede bir çelişki yaratmamaya yöneliktir. Herhangi bir taşınmazın kamulaştırma bedelinin saptanması, serbest satışla oluşan bedel belirlenmesinden farklıdır.

Kamulaştırmada, iddia, talep ve savunma doğrultusunda mevcut delillere göre değerlendirme yapıldığından bu suretle kesinleşen taşınmaz bedelleri yasanın öngördüğü “emsal satış” fiyatı anlamında kabul edilemez.

Buna göre; mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak (ı) bendi gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve değerlendirme gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu Toptan Eşya Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece, tarafların vereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunların imar parseli olup olmadığı sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası da gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Tüm bu hususlar gözetilmeden kamulaştırılan taşınmaz malın değerinin tespitine ve idare adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiştir.