Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2012/576 K.2012/2975

Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili ile davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

1-Mahkeme kararı bir kısım davalılar vekili Avukat ... ... ’e 30.03.2011 günü tebliğ edilmiş olup, temyiz harcı 08.04.2011 tarihinde alınmış ve yine dava dilekçesi havale tarihinin 08.04.2011 olduğu da dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmıştır.

Bu durumda HUMK.nun 437. maddesi hükmünde öngörülen 8 günlük temyiz süresi geçmiş bulunduğundan 01.06.1990 gün ve 1989/3 Esas 1990/4 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca temyiz isteminin REDDİNE,

2-Davalı ... ‘un temyizi yönünden;

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, 631 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın aynen taksim olmadığı halde satılarak giderilmesini, davalılar vekili ise aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece dava konusu taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere göre, dava konusu taşınmazın Kat Mülkiyeti Yasası'nın 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve

her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Yukarıda anlatılan bilgiler ışığında dosyadaki belgelerin incelenmesinde somut olayda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde bahsi geçen belgelerin tarafların imzalarına sunulmadığı, bu konuda herhangi bir işlem yapılmadığı, bağımsız bölümlerin dağıtımı yapılırken fiili kullanım olup olmadığının incelenmediği gibi kur’a çekilmek suretiyle de bağımsız bölümlerin tespit edilmediği, re’sen özgülenme şeklinde hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Ayrıca yine dosya içinde mevcut Adapazarı Belediyesi’nin 05.11.2008 tarih ve 2063/05-15.114911 sayılı cevabi yazıda dava konusu taşınmazın bir kısmının imar yolunda kaldığı bildirilmesine rağmen bu hususta herhangi bir araştırma yapılmamış olması da doğru görülmemiştir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.