Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2012/6431 K.2012/8076

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dosyaya getirtilen emsal taşınmazların üzerindeki binalar ile birlikte satılmış olup, yapı nitelikleri belirlenemediğinden bina bedelinin dolayısıyla arsa değerinin tespit edilemediği belirtilerek dava konusu 4744 ada 1 parsel sayılı taşınmaz ile karşılaştırma yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge, mevki, konum vs. ve çevreden yapılan araştırmalar dikkate alınarak değer belirlenmiş olmakla bu rapora itibar edilemez.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak 4. fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

Anılan Yasanın 11. maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken unsurlar arasında sayılmıştır. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki bu taşınmazların bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m² fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m² fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Mahkemece tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve imar parseli olup olmadıkları da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınmadan değerlendirme yapan bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması,

2-Dosyada bulunan dava konusu 4744 ada 1 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kaydında "Eski eserdir" ve "1. derece arkeolojik sit alanında kalmaktadır" şerhleri bulunduğu, Osmangazi Belediyesi'nin 21.05.2012 tarihli yazısında, taşınmazın 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planı kapsamında, 1. derece arkeolojik sit alanında kaldığı belirtilmiştir. Arsa olarak değerlendirilen taşınmazın bu özelliği nedeniyle kaçınılmaz olan değer kaybının saptanıp, buna göre hesaplanacak olan miktarın taşınmazın değerinden düşülmesi gerekirken, hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu hususun dikkate alınmamış olması,

Doğru görülmemiştir.