Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2013/14605 K.2014/1393

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan bilirkişi incelemeleri sonucu alınan raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-Emsal, sözcük anlamından da anlaşılacağı gibi dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte bulunması, örneğin arsa vasfında ve benzer yüzölçümlerde olması, bitişik ve yakın mesafede yer alması, aynı yapılaşma müsadesine sahip olması, satış tarihinin değerlendirme tarihine yakın olması, fiyatları bakımından da en azından yaklaşık değerde olması gerekir. Aksi halde değerlendirmede yanıltıcı sonuçlara götürecek ve keyfi değerlendirmelere yol açılacaktır.

Somut olayda mahkemece alınan her iki bilirkişi kurulu raporunda somut emsal olarak .. Mahallesi ... ada 51 parsel sayılı taşınmazın 14.06.2005 tarihli satışı esas alınmış ise de; birinci bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın emsalden 5,5 kat daha değerli, ikinci bilirkişi kurulu raporunda ise 6,9 kat daha değerli olduğu belirtilerek değer tespit edilmiştir. Her iki bilirkişi kurulu aynı emsali incelemesine rağmen dava konusu taşınmaz ile emsalin fiyatları arasında bu kadar fark olması (5,5 ve 6,9 kat) emsalin gerçekçi olmadığını, karşılaştırmanın da objektif yapılmadığını gösterdiğinden emsal uygun görülmemekte, ayrıca gerekçesi gösterilmeden her iki bilirkişi kurulu raporunun ortalamasının alınması da doğru görülmemektedir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre, Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece, bilirkişi kurullarından, tarafların vereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporları alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. Ayrıca;

2-Dava konusu taşınmaz, üzerinde kat mülkiyeti kurulu anataşınmazdaki bir bağımsız bölümdür. Kat mülkiyetli bağımsız bölümlerin değeri Kat Mülkiyeti Yasasının 46. maddesinin son fıkrası hükmüne göre bulunur.

Yapının tamamı için Kamulaştırma Yasasının 11. maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca yayımlanan değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyetleri hesaplarını gösteren listelere göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilir.

Bundan sonra zeminle yapı değerleri toplanıp kamulaştırmaya konu edilen bağımsız bölümün tapu kaydında yazılı olan arsa payına oranlanmasıyla o bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli tespit edilir. Bilirkişi kurullarınca bu esaslara uygun değerlendirme yapılmadan rapor düzenlenmiş olması da yerinde değildir.