Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2013/601 K.2013/3130

Dava dilekçesinde, projeye aykırılığın eski hale getirilmesi ve arsa payı düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava dilekçesinde, davalı ...'ın, onaylı mimari projeye göre ortak alan olması gereken garajı E1 garaj olarak kendisine ait bağımsız bölüme eklenti olarak kaydettirdiğini ve diğer kat maliklerinin aksine arsa payının 2/9 olduğunu, bu nedenle arsa paylarının 1/8 olarak düzeltilmesini, E1 garaj ismi ile davalıya ait bağımsız bölüme eklenti olarak kaydedilen garajın projeye uygun olarak ortak alan sayılmasını ve bu hususların tapu kütüğü ile kat malikleri kütüğüne şerh verilerek kat malikleri kurul kütüğünün düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

1-Kat Mülkiyeti Yasasının 2. maddesinin "a" bendinde bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlerin eklenti olduğu açıklanmış, aynı yasanın 6. maddesinin birinci bendinde ise bu tanım tekrarlanarak eklentilere örnekler verilmiş olup garaj da bunlardan biridir. Aynı maddede eklentilerin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedileceği ve anataşınmaza ait onaylı mimari projesinde de gösterileceği öngörülmüştür.

Dava konusu garaj niteliğindeki eklentinin tapu kaydında 4 nolu bağımsız bölümün eklentisi olarak yazılı olduğu ve anataşınmaza ait onaylı mimari projesinde de 4 nolu bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterildiğine göre doğrudan doğruya bu bağımsız bölüme tahsis edilmiş ve niteliğinin de garaj olduğu hususları dikkate alınarak dava konusu bu yerin ortak yerlerden sayılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde hüküm kurulması,

2-Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir. Bunun için mahkemece ana binada uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir.

Bu konuda düzenlenecek olan bilirkişi raporunda; arsa paylarının saptanmasına esas olmak üzere bağımsız bölümlerin -kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki- değerlerinin hesaplanmasında herbirinin alanı, konumu, biçimi ve diğer farklılıkları gözönünde bulundurulmalı, bu bağlamda her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, kaçıncı katta yer aldığı, cadde veya sokağa cephesi olup olmadığı, manzarası, güneşten yararlanma, rüzgar ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranları gibi unsurlar dikkate alınmalıdır.

Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda, salt bağımsız bölümlerin yüzölçümlerine göre hesaplama yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiş, ancak her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerine etkili olabilecek diğer unsurlar üzerinde durulmamıştır.