Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/12768 K.2014/16928

Dava dilekçesinde, dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden bir kısım davalılar vekili Av.İ. Y. ve aleyhine temyiz olunan davacı asil A.. E.. geldi. Gelen asil ve vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu .. ada .. parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemiş, mahkemece taşınmazın niteliği, hisse durumu ve sayısı dikkate alınarak aynen taksimin mümkün bulunmaması nedeni ile dava konusu taşınmazda ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, davalılar vekili temyiz dilekçesinde ileri sürmüşlerdir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesine göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi, belediyeden onaylı fotoğraflar, noterden onaylı liste ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dosyadaki belgelere ve bilirkişi raporuna göre dava konusu 392 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde iki ayrı betonarme yapıda toplam 6 bağımsız bölümün bulunduğu, bu bağımsız bölümlerin taraflar arasında fiili paylaşım yapılmak suretiyle kullanıldığı, tapu kaydına göre 2 adet hissedarın olduğu, hissedarların birinin (Necati Demir) öldüğü mirasçılarının davada taraf olduğu ve iştirak halinde malik olduğu anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmazdaki bağımsız bölüm sayısı ve tapu kaydına göre bulunan hissedarların olduğu dikkate alındığında ve Yargıtay uygulamalarında iştirak halindeki maliklere hissedarı oldukları murisin hissesi itibariyle kullandıkları bağımsız bölümlerin hisseli olarak tahsisi mümkün olduğu kabul edildiğinden, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ancak kat mülkiyetine geçiş için bu koşullar yanında yukarıda açıklanan diğer koşullarında varlığı gerekecektir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda; mahkemece öncelikle söz konusu 392 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin olup olmadığı araştırılarak bulunduğu taktirde binanın bu projeye aykırı olduğu tespit edilmişse, ilgili belediyeden alınacak ön belgeye göre binanın mevcut durumunun bu projeye uygun hale getirilmesi durumunda sözü edilen projenin imar mevzuatına ve fenne aykırılık oluşturup oluşturmayacağının, başka bir ifade ile bu durumda projeye onay verilip verilemeyeceğinin saptanması ve belediye yetkililerinin uygun görmesi üzerine binanın bu projeye uygun hale getirilmesi için taraflara önel verilmesi,

belediyenin cevabının olumsuz olması durumda ise yapının fiili durumunu yansıtan projenin (rolöve projenin) hazırlattırılması halinde bu projeye onay verilip verilmeyeceğinin araştırılması, bu konuda belediyeden olumlu yanıt alındığı taktirde proje hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması için davalı tarafa süre verilmesi, ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası'nın 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp taraflar arasındaki anlaşma durumu gözetilerek (anlaşma yoksa kura ile) her bir paydaşa düşen bağımsız bölümler ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

fotoğraf ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu koşulların oluşmaması halinde satış yoluna gidilecektir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan konularda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan dava konusu taşınmazın aynen paylaştırılmasına olanak bulunmadığı gerekçesiyle satılması suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.