Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/18351 K.2014/15503

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali, karşı dava dilekçesinde davacının değişiklik ve onarımlar için oyuna gerek olmadığı ve kötü niyetli olduğunun tespiti istenilmiştir. Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dava dilekçesinde; anataşınmaz kat malikleri kurulunun 07.07.2012 günlü toplantıda alınan 2 ve 3 nolu kararların iptali, karşı dava dilekçesinde yapılmak istenen değişiklik ve onarımlarda davacının oyunun gerekmediği veya kötü niyetli olduğunun tespiti istenilmiş mahkemece iptali istenen kararların beşte dört çoğunlukla alındığı toplantı ve karar yeter sayısının da bulunduğu gerekçesi ile karar iptali isteminin reddine, karşı davada ise aynı gerekçe ile davacının oyuna ihtiyaç olmadığının tespitine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; iptali istenen kat malikleri kurulu kararında atıfta bulunulan gündemin 4. maddesinde bahçe düzenlemesi, otopark girişi ve otopark alanının yeniden yapılandırılarak projelendirilmesi,

inşaat aşamasında yapılmış olan kullanım alanı çıkmaları için proje yenilemesi yapılması hususları belirtilmiş ve bu yönlerde yapılan projelerin kat malikleri adına onaylanması ve yapılacak masrafların kat maliklerinden alınması için yönetici ve yardımcısına yetki verilmesi hususları belirtilmiş ve kat malikleri kurulunda da bu hususlarda proje hazırlanıp onaylatılması ve yapılacak masraflar için avans toplanması hususunda yöneticinin yetkilendirildiği keza çöküntü olup su alarak bina güvenliğini tehlikeye düşüren yerlerde inşai çalışma yapılması, bahçe ve otopark düzenlemesi yapılması, bunlarla ilgili tadilat projesi yaptırılması,

bahçe sulama sisteminin kurulması yönünde kararlar alındığı, 10 bağımsız bölümlü anataşınmazda toplantıya 8 nolu bağımsız bölüm maliki yerine katılanın şirketi temsile yetkili olduğu veya şirket yetkilisine vekaleten katıldığına dair herhangi bir belge ibraz edilmediği, keza 10 nolu bağımsız bölüm malikine vekaleten katılan olup olmadığı anlaşılamadığı gibi katılanlardan herhangi birine bu bağımsız bölüm malikince verilmiş vekaletnamede bulunmadığı, davacının da toplantıya katılmadığı, böylece toplantıda asaleten ve vekaleten katılanların sayısının 7 olduğu anlaşılmaktadır.

Buna göre toplantıda alınan kararlar sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmıştır. Alınan kararların içeriğinden yapımı istenen değişikliklerin bir kısmının proje tadilatı gerektirdiği, bir kısım hususların ise binanın ilk inşası sırasında yapılmış projeye aykırılıklar olup bunların değişiklik projesine bağlanması istenildiği, bir kısmının bahçe düzenlemesi, otopark yapılandırılmasına yönelik olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19.maddesi gereğince kat malikleri anagayrimenkulün mimari durumunu, güzellik ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazda mimari projede değişiklik yapılmasını gerektirecek hususlarda tüm kat maliklerinin oybirliğiyle bu değişiklik projesine onay vermesi ve projenin de belediye tarafından onaylanması gerekir.

Anataşınmazda binanın ilk inşası sırasında yapılmış projeye aykırılıklar yönünden ise mevcut fiili duruma uygun değişiklik projesi yapılmasında da yukarıda belirtilen açıklama aynen geçerli olup kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek değişiklik projelerine onay vermiş sayılmasına veya alınan kararlarda oyunun gerekmediğinin tespitine karar verilemez.

Ancak, Yargıtay uygulamalarında kat maliklerinden birinin açabileceği bir davada binanın ilk inşası sırasında yapılmış olan projeye aykırılıkların eski hale getirilmesini istemesi halinde bu projeye aykırılıklar ortak yerde bulunuyorsa eski hale getirilmeden kendisinin de sorumlu olacağı, keza gerek bağımsız bölümde gerek ortak yerlerdeki binanın ilk inşası sırasında yapılmış bulunan projeye aykırılığın eski hale getirilmesi binanın statiğine olumsuz etkide bulunuyorsa kat malikinin bu davayı açmakta hukuki yararı bulunmadığı kabul edilmektedir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19.maddesinin 2.fıkrası gereğince proje tadilatını gerektirmeyen ve diğer kat maliklerinin bağımsız bölümünden yararlanmasını engellemeyen tadilat ve değişiklikler için ise kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası yeterli olup, iptali istenen kararlarda bu muvafakatte sağlanmamıştır.

Bundan ayrı Kat Mülkiyeti Yasasının 42.maddesi gereğince anagayrimenkulün ortak yerlerinin daha düzgün ve rahat kullanımını sağlamak, bunlardan elde edilecek faydayı çoğaltmak için yapılacak olan yenilik ve ilavelerde sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir.

Otopark düzenlemesi, yapılması hususu bu çerçevede değerlendirilip bunların kurulacağı alanın projesinde özel amaca tahsisli olup olmadığı belirlenerek özel amaca tahsisli ortak yer (bahçe vs.) olmadığının anlaşılması halinde otopark olarak yapılacak düzenleme diğer kat maliklerinin bağımsız bölümünden yararlanmasını önemli ölçüde engellemediğinin tespiti halinde bu yönde karar verilebilir.

Bunun dışında binanın projesine uygun olarak bakım ve onarım için ise nitelikli çoğunluk aranmaz.