Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/18456 K.2016/160

Dava dilekçesinde, ... İli ... İlçesi ... Köyü 913 ve 914 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırma bedelinin artırılması ile faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının 15. maddesinin 11. fıkrası hükmü uyarınca takdir komisyonunun belirlediği ve bilirkişi kurulunun saptadığı değerler arasında önemli bir oransızlık (bir mislini aşan) bulunduğundan mahkemece aynı usullerle yeni bilirkişi kurulu oluşturularak rapor alınmış, davacının düşük, davalının ise yüksek değeri içeren raporları kabul etmemeleri nedeniyle yeniden bilirkişi kurulu oluşturulup üçüncü bir rapor alınarak birbirini teyit eden ikinci ve üçüncü bilirkişi kurulu ek raporları uyarınca hüküm kurulmuş ise de, yapılan araştırma ve inceleme sonucu alınan bilirkişi kurulu raporları hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 11. maddesinin 3. fıkrasının (g) bendi gereğince arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer tespiti gerekir. Değerlendirmeye esas alınan ikinci bilirkişi kurulu ek raporunda emsal alınarak incelenen ...

Mıntıkası 1845 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 12.01.1999 tarihli satışının bir şirketin başka bir şirkete (...'a) üzerinde birkaç bankaya ait ipotek şerhi ile birlikte satışı olup, serbeset bir satış niteliğinde olmadığı, bu satışın tarafları ve taşınmazın nitelikleri dikkate alındığında ticari amaçlı bir satış olduğu ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı, yine üçüncü bilirkişi kurulu ek raporunda somut emsal olarak incelenen ...

Mıntıkası 5317 parsel sayılı taşınmazın 11.12.2007 tarihli satışının serbest satış olmadığı, alıcısının ... Gayrimenkul Yatırım Limited Şirketi olduğu ve aynı anda beş adet taşınmazın söz konusu şirket tarafından satın alındığı dikkate alındığında ticari amaçlı olduğu ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı izlenimini uyandırmaktadır. Bu sebeple ikinci ve üçüncü bilirkişi kurullarının emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez.

Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3. fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar, değerlendirmeye esas alınan satışa ilişkin alıcısını, satıcısını ve satış bedelini gösteren tapu kaydı ve resmi satış akit tablosunun onaylı örneği tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 11. maddesinin 3. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerektiğinden, dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2009 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmesi gerekir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı düşünülemeyeceğinden ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulları ek raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen raporlara itibarla karar verilmesi,

2-Kamulaştırma bedelinin artırılması istemini içeren davada, davanın niteliği gereği vekalet ücretinin nisbi tarifeye göre hesaplanacağı gözetilmeden taraflar yararına maktu vekalet ücretine hükmedilmesi,

Doğru görülmemiştir.