Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/2553 K.2015/16690

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca,... Köyü 820 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. 2942 sayılı

Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2011 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Hükme esas bilirkişi kurulu raporunda somut emsal alınan Şevre 5317 ve 5320 parsel sayılı taşınmazların 11.12.2007 tarihli satışına ilişkin akit tablosundan ve tapu kaydından, 733,83m2 ve 338m2 arsa vasfındaki taşınmazların 146.766TL ve 67.600TL bedel ile İskenderun Belediyesi tarafından ... ye satıldığı, Şevre 5318,5319 parseller ve diğer bir kısım parsellerle 11.01.2008 tarihinde tevhit edildiği ve 20.278,81 m2 lik Şevre 2415 ada 1 parselin oluştuğu anlaşılmaktadır.

Satışın şekli ve amacı dikkate alındığında serbest satış olmadığı, özel amaçlı olduğu ve yanıltıcı sonuçlara götürebileceği kanaatini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptıklarından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

2-Dava konusu taşınmazın 612 m² olduğu ve 30,54 m²'sinin kamulaştırıldığı geriye 581,46m² kaldığı, kamulaştırılan alan dışında kalan bölümün gerek yüzölçümü gerekse konumu ve geometrik durumu itibariyle arta kalan kısımda değer düşüklüğü oluşmayacağından değer düşüklüğüne hükmedilmemesi gerekirken, %5 değer kaybı hesaplayan rapora göre hüküm kurulması,

3-Kamulaştırılan taşınmazda yapının bulunması halinde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin (h) bendinde, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını değerlendirerek bedelin tespit edileceği düzenlenmiştir. Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının ... belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetine göre 2011 yılı itibariyle hesaplanacak değerine hükmedilmesi gerekirken, serbest piyasa alım satım değerinin esas alınması suretiyle değer belirleyen rapora göre hüküm kurulması,

4-Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasayla değişik 10. maddesinin onbirinci fıkrasına göre kamulaştırması yapılan taşınmaz mal tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Dava dilekçesinde davacı idarenin tescil yanında terkin talebinin bulunmadığı gözetilmeksizin kamulaştırılan taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, taşınmazın terkinine de karar verilmesi,

5-Tapu Müdürlüğünün 12.09.2011 tarihli yazısında dava konusu taşınmazın tapu kaydının gönderildiği bildirilmiş ise de dosya içerisinde tapu kaydı bulunmadığından, dava konusu taşınmazın ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri ile birlikte tapu kaydı getirtilerek denetime elverişli hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir. ./..