Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E.2017/68 K.2018/5673

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerle davanın reddine yönelik hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyizi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davacıların ...Konut Gayrimenkul Satış Sözleşmesi ile ihale yoluyla satın aldıkları taşınmazın bir kısmının ifraz edilerek metrekaresinin tek taraflı olarak düşürüldüğü ve yeni bir ticari alan oluşturularak ihale ile satıldığından bahisle sözleşmeye aykırı yapılan kesintinin satım bedelindeki değer düşüklüğünün tespiti ile satım bedelinden indirilmesine, yeni satım bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihten dava ve karar tarihine kadarki süreleri de ihtiva eder şekilde yeniden uyarlanmasına, davacıların rızası dışında ifraz edilip satışı sebebi ile ticari işletmelerinde meydana gelen ticari kaybın tespiti ile davalıdan tahsiline, ifraz edilen kısmın bedelinin tespiti ile davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, satış tarihinde işyerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakının mevcût olmadığı, satış işleminden sonra taşınmazın bir kısmının ifraz edilerek satıldığı, tapuda devrinin yapıldığı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede yer alan düzenlemeler uyarınca davanın reddini talep etmiştir.

Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen sözleşmede davalı idarenin gerekli gördüğü her türlü değişikliği yapabileceği ve ve davacıların herhangi bir hak iddia edemeyeceklerinin kararlaştırıldığı, bu sözleşme hükmünün tarafları bağlayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, davacıların davalı idareden aldığı bağımsız bölümün yüzölçümünün küçültülmesi ve tek ticari alan özelliğinin ortadan kaldırılması sebebine dayalı maddî tazminat davasıdır. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de yapılan tahkikat hüküm için yeterli değildir.

Öncelikle, davacıların dayandığı sözleşmenin 1. maddesinde dava konusu taşınmazı satın alan kişilerin gerçek kişiler olduğu açıkça belirtilerek sözleşmenin sonuna bu gerçek kişilerce imza atılmasına rağmen yine sözleşmenin sonuna 1. madde ile çelişki oluşturacak şekilde bir tüzel kişi de eklenmiştir. Dosya içindeki belgeden taşınmazı satın alan iki gerçek kişinin hisselerini başka bir gerçek kişiye devrettiği anlaşılmaktadır.

Davacıların ise sonradan hisse alan gerçek kişi ile sözleşmedeki sıfatı anlaşılamayan tüzel kişi şirket olduğu görülmektedir. O halde Mahkemece yapılacak iş sözleşme aslı getirtilip incelenerek davacı şirketin sözleşmede taraf olup olmadığı, dolayısıyla aktif dava ehliyeti bulunup bulunmadığı hususunun açıklığa kavuşturulmasıdır.

Diğer taraftan işin esası ile ilgili olarak; bilirkişiler ve mahkeme sanki dava konusu satışın bir parsel numarasına bağlanmış arsa satışı olduğu ve bu arsanın ifraz edilerek küçültüldüğü varsayımına dayandırmışlardır. Halbuki, satışa konu olan, bu parsel üzerinde yapılan binada yer alan bağımsız bir bölümdür.

O hâlde, mahkemece dava konusu satışa ilişkin ihale şartnamesi ve idarî şartname ile mimari projesi getirtilip tapu uygulaması da yapılarak mahallinde keşif yapmak ve ilk projeye göre dava konusu bağımsız bölümün brüt, net alanını ve özelliklerini saptayarak, daha sonra, üzerine bina yapılan taşınmazın bir bölümünün ifraz edilmesinin bağımsız bölümün mimari özelliklerini değiştirip değiştirmediği, değiştirilmişse bu proje de getirtilerek bağımsız bölümün yüzölçümü ve özelliklerinde değişiklik yapılıp yapılmadığı,

şayet bir değişiklik yapılmışsa bunun teknik veya imar hukukundan kaynaklanan bir zarûretten kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve ayrıca davacının satın almış olduğu ticari ünite ile ifraz edilen parsel üzerinde yapılmış veya yapılacak binadaki ticari ünitelerin aynı ticari faaliyet için tahsis edilip edilmediği üzerinde durularak tahkikatın bu şekilde tamamlanması gerekmektedir.

Tahkikat bu şekilde tamamlandıktan sonra davacının satın aldığı bağımsız bölümün durumunda bir değişiklik olmuşsa bunun bir zaruretten kaynaklanıp kaynaklanmadığının tespiti ile zarûretten kaynaklanmamışsa davacının zarar miktarının belirlenmesi gerekmektedir.