Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2015/14112 K.2017/4301

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine ve davacı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin .....mahallesinde bulunan 266 parsel sayılı taşınmazının 4142,34 m2 kısmının orman haline geldiğinin, 2/B çalışmaları sırasında tespit edildiğini ancak bu tespitin hatalı olduğunu taşınmazın kapama fındık bahçesi niteliğinde olduğunu, kişiler adına kayıtlı taşınmazda kullanım kadastrosu yapılamayacağını belirterek yanlış tespitin iptalini ve taşınmazın bahçe vasfında olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.

Birleştirilen 2014/402 Esas sayılı dosyada davacı ..., .... mahallesinde bulunan 266 sayılı parselde kayıtlı taşınmazı 3. kişilerden satın aldığını, satın aldığı tarihte taşınmazın tapu kaydında hiçbir sınırlama ve şerh olmadığını, davacının 1991 yılında taşınmazına orman şerhi konulduğunu öğrendiğini, bunun üzerine Orman Yönetimine 03/06/2014 tarihinde başvuruda bulunduklarını ancak taleplerinin reddedildiğini müvekkilinin mülkiyet hakkının ihlal edildiğini belirterek şimdilik 10,000.-TL tazminatın dava tarihinden işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini, davacı adına kayıtlı taşınmazın kesinlemiş tahdit ile orman olan kısmının tapu kaydının iptaline ve davalı Hazine adına orman vasfı ile tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 21/04/2015 tarihli ıslah dilekçesi ile talep miktarını toplamda 997.412,80 TL ye artırmış,dava tarihinden işleyecek yasal faizle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş ve ıslah harcını da yatırmıştır.

Birleşen 2015/94 esas sayılı dosyada; davacı ... Yönetimi, .... mahallesinde bulunan 266 parselde sayılı taşınmazın bir kısmının kesinleşen orman sınırları içerisinde bir kısmının 2/B alanında kaldığını bir kısmının ise eylemli orman olduğunu belirterek,tahdit içinde kalan kordinatlarla sınırlı alanın tapu kaydının iptali ile müdahalenin önlenmesini, taşınmazın orman vasfı ile tescilini,taşınmazın bir kısmının orman bir kısmının eylemli orman sahası olaması nedeni ile varsa parsel üzerinde ayni hak ve şerhlerin orman sahası olan kısımdan terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile Sakarya ili, Sapanca ilçesi, .... mahallesi 266 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesinde yazılı olan 4142,34 m2'lik bölümünün eylemli orman haline dönüştüğüne dair tespitin ve bu şerhin iptaline, taşınmazın bahçe vasfında olduğunun tespitine,

Birleştirilen 2014/402 Esas sayılı dosyada;

Davanın Hazine yönünden kabulü ile 997.412,80.-TL maddi tazminatın dava tarihi olan 14/08/2014 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacıya verilmesine,

Davanın davalı ... Yönetimi yönünden husumet nedeniyle reddine,

Dava konusu Sakarya ili, Sapanca ilçesi, .... mahallesi 266 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın fen bilirkişisi M. Emin Küçüköz'ün 21/11/2014 tarihli raporuna ekli krokide (B) ve (C) harfleri ile göstermek suretiyle işaretlediği, toplam 12.467,66 m2'lik kısmının ifrazı ve son parsel sayısı verilmek suretiyle davacı adına olan tapu kaydının iptali ile bu kısmın davalı Hazine adına orman vasfıyla tapuya kayıt ve tesciline,

Birleştirilen 2015/94 Esas sayılı dosyada;

Mahkememizin birleşen 2014/402 Esas sayılı dosyasında kesinleşmiş orman tahdit sınırları içerisinde kalan kısım hakkında karar verildiğinden bu kısım yönünden esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına,

Dava konusu taşınmazın 2/B alanı içerisinde kalan kısmı yönünden ise;

Mahkememizin 2014/352 Esas sayılı dosyasında verilen karar dikkate alınarak talebin reddine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine tarafından aleyhine kurulan tazminat hükmüne yönelik olarak ve davacı ... tarafından ise vekalet ücretine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Asıl dava, taşınmazın bahçe vasfında olduğunun tespiti istemine, birleştirilen 2014/402 Esas saylı dosya TMK’nın 1007. maddesinden kaynaklanan tazminat ve tapu iptal tescil istemine, birleştirilen 2015/94 Esas sayılı dosya ise Orman Yönetimi tarafından açılan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.

Çekişmeli taşınmazın olduğu .... mahallesinde arazi kadastrosu 1975 yılında yapılmış dava konusu taşınmaz 16610 m2 yüzölçümü ve tarla vasfı ile .... adına tespit ve tescil edilmiş. 1987 tarihinde yapılan satış ile davacı ... adına tescil edilmiştir.

Dava konusu 266 sayılı parselin tapu kaydına; 17/07/1991 tarihinde “diğer şerhlerin tesisi satılamaz” şerhi, 2001 yılında “afete maruz bölgededir” şerhi,03.11.2010 tarihinde ise “4142,34 m2 kısmı eylemli orman haline dönüşmüştür”şerhi yazılmıştır.

Çekişmeli taşınmazın bulunduğu .... mahallesinde 23.02.1967 tarihinde kesinleşen 6831 sayılı Kanununun 1. maddesine göre Devlet ormanlarının tespit ve tahdidi, 15.06.1990 tarihinde kesinleşen orman tahdidinin aplikasyonu ve 2/B uygulaması, 23.09.2010 tarihinde kesinleşen 3402 sayılı Kanun gereği Ek 4. madde çalışması yapılmıştır.

Dava konusu taşınmazın tapusu halen davacı adına yaşamakla beraber, orman şerhi tapu malikinin tasarruf yetkisini kısıtlar nitelikte olduğundan ve idare tarafından tapu iptali - tescil davasının açılmasını beklemeye gerek olmadan, tapu maliki tarafından da kesinleşmiş orman kadastro sınırları içinde kalan bölümlerin, maliki olduğu parselden ifrazını ve bu bölümün mülkiyetini kaybetme nedeniyle doğacak zararın tazminini istemeye engel bir durum bulunmadığından,

taşınmazların kesinleşen orman tahdit sınırları içerisinde kalmak suretiyle hukuki değerini yitirdiği belirlenerek taşınmazların orman olan kısımları açısından, davacının tapu iptal ve orman vasfı ile tescil talebi ile oluşan bu zararın davalı Hazineden tahsiline karar verilmesinde, davacı adına olan tapu kaydı iptal edilmediğinden dava tarihinin değerlendirme tarihi olarak esas alınmasında bir isabetsizlik görülmemiştir.

Ancak mahkemece, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi (tazminat davasının açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın davacı adına olan tapu kaydı henüz iptal edilmediğinden değerlendirme tarihi dava tarihi olarak esas alınmalıdır) itibari ile arsa mı yoksa arazi mi olduğu hususunda mahkemece yeterli inceleme ve araştırma yapılmamış, tek bilirkişi tarafından düzenlenen rapora dayanılarak hüküm kurulmuştur. Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması

esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.

Mahkemece, taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara,

dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,

taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle,

taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, dava tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.

Ne var ki; mahkemece dava konusu taşınmazın arsa yada arazi olup olmadığı ile ilgili yukarıda açıklandığı şekilde bi araştırma yapılmamış,tek bilirkişi tarafından düzenlenen raporda dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu açıklanmış,emsal metodu kullanılmak sureti ile taşınmazın değeri belirlenmiş,ancak emsal alınan taşınmazla ilişkin tapu kaydı, satış akit tablosu,imar durumu,emlak vergisine esas m2 rayiç değeri araştırılmamıştır.

Bu durumda davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazın dava tarihi itibari ile yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak 3 kişilik bilirkişi kurulu aracılığıyla yeniden keşif yapılmalı,taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır.

Kabule göre de; davacı tarafından “eylemli orman şerhinin iptali ve taşınmazın fındık bahçesi olduğunun tespitine” ilişkin talebi ile ilgili kabul kararı verildiği bu davada Orman Yönetimi de davalı olarak yer aldığı ve Orman Yönetimi tarafından açılan davada taşınmazın 2/B alanında kalan kısmı ile ilgili Orman Yönetiminin davasının reddine karar verildiği halde, kendisini vekile temsil ettiren davacı-birleştirilen dosya davalısı ... lehine Orman Yönetimi aleyhine vekalet ücretine takdir edilmemiş olması da doğru değildir.