Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2015/7843 K.2016/11845

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili 05.03.2014 tarihli dilekçe ile; müvekkillerinin kayden maliki olduğu ... köyünde bulunan 1640, 1641 ve 1689 parsel sayılı taşınmazların kıyıda kaldığı gerekçesiyle bedelsiz olarak hükmen tapularının iptaline karar verildiğini, kararın temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiğini, tapuların iptal edilmesi sebebiyle zararın oluştuğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutup şimdilik toplam 157.500 TL tazminatın Hazineden tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Hazine; çekişmeli taşınmazlar kıyı kenar çizgisi içinde kaldığından tazminat istenemeyeceğini, istenilen tazminat miktarının da fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; tapu sicili doğru tutulmadığından TMK'nun 1007.maddesi uyarınca Hazinenin kusursuz sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, toplam 157.500TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, tapu kaydının mahkeme kararı ile iptal edilmesi nedeniyle uğranılan zararın, 4721 sayılı TMK'nın 1007.maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden.

1982 yılında yapılan kadastro sırasında .... köyü 605 parsel sayılı 452.800 m2 yüzölçümündeki taşınmazın 06.10.1969 tarih 13 sıra nolu tapu kaydı uygulanarak tarla cinsi ile .... ve müşterekleri adlarına tespit edildiği, itiraz üzerine kadastro komisyonunca 1640, 1641 ve 1689 ve dava dışı parsellere ayrıldığı, 1640, 1641 ve 1689 parsel sayılı 1.500 m2 yüzölçümlü taşınmazların tarla cinsi ile 13.08.1999 tarihinde ırsen intikal yoluyla davacılar adlarına tescil edildikleri, Hazine tarafından açılan dava sonucu ....

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/210 E-2012/224 K sayılı ilamıyla 1640 ve 1641 parsellerin kıyı kenar çizgisi içinde kaldığı gerekçesiyle tapu kayıtlarının iptaline, sicilden terkinlerine karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 17.04.2013 tarihinde kesinleştiği, yine Hazine tarafından açılan dava sonucu asliye hukuk mahkemesinin 20123/7 Esas-2013/43 Karar sayılı ilamıyla 1689 parselin tapu kaydının iptaline, sicilden terkinine karar verildiği, temyiz incelemesinden geçerek 16.05.2013 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın ise 05.03.2014 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle zarara uğrayan kişinin bütün zararlarından devlet sorumludur. Tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır.

Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.. 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.. 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise, tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerledirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir.

4721 sayılı TMK’nın 705/2. maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil istekli davaların kesinleştiği tarih itibariyle mülkiyet hakkı sona ereceğinden bu tarih itibariyle tapusu iptal edilen gerçek ve tüzel kişilerin zararı oluşacaktır. Dolayısıyla bu tür bir dava, taşınmazların mülkiyetinin yitirilmesine ilişkin iptal ve tescil davasının kesinleştiği tarihten sonra açılabileceğinden, mülkiyetin kaybedildiği tarih itibariyle de taşınmazların değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.

Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir. Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.

Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.

Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları, taşınmazlardan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği,

üzerlerinde bir bina var ise, resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması,

alınan emsal ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre

üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadıkları, yerleşim alanlarına uzaklıkları, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle,

taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, iptal kararının kesinleştiği tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazların varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre hesaplattırılmalı, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.

Somut olaya gelince kıyılar özel mülkiyete konu olamayacak ise de, genel arazi kadastrosu sırasında taşınmazlar hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenerek gerçek kişiler adına tapu kaydı oluşturulduğu, bu şekilde tapu sicili hatalı olarak tutulduğundan, TMK'nın 1007. maddesi kapsamında Devletin kusursuz sorumluluğunun bulunduğu ve davacıların gerçek zararlarının karşılanması gerektiği kuşkusuzdur.

Nevar ki; hükme dayanak yapılan bilirkişi kurul raporunda, taşınmazların tarım arazisi niteliğinde olmadıkları, tarım arazisi olarak hiç kullanılmadıkları, kumluk oldukları, arsa olarak değerlendirilmek üzere ifraz yoluyla oluştukları, belediye emlak vergisi bildiriminde cinslerinin arsa olarak belirtildiği, bu sebeplerle zirai gelir yöntemiyle değer tespiti yapılamayacağı, emsal değer yöntemiyle taşınmazların değerlerinin belirlenmesi gerektiği belirtilerek 2012 ve 2013 yıllarına ilişkin emsallerin incelemesi ve kıyaslaması yapılmak suretiyle taşınmazların dava tarihindeki değerleri belirlenmiştir.

Bu durumda davaya konu taşınmazların niteliklerinin ve değerlerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

Diğer taraftan davacı dava dilekçesinde faiz istemediği halde mahkemece istek dışına çıkılarak faize de hükmedilmiştir.

Hal böyle olunca çekişmeli taşınmazların yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadıkları yeniden araştırılmalı, taşınmazların bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduklarının belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduklarının saptanması halinde en yakın tarım arazilerinin nitelikleri gözönünde tutularak tarımsal gelir metoduna göre taşınmazın tapu iptali tescil davasının kesinleştiği tarihteki gerçek değerleri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.