Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2016/2080 K.2017/10577

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı...Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı...vekili 11/07/2014 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkili tarafından 01/11/2002 tarihinde ... ili ... köyü, 24.050 m2 yüzölçümlü, 1982 parsel sayılı taşınmazın satın alındığını, ancak kadastro müdürlüğünce bu taşınmazın yüzölçümünün 1461,13 m2 olarak düzeltildiğini ve taşınmazın 212 ada 1 parsel olarak 14.606,91 m2 olarak kaydedildiğini belirterek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalarak,

müvekkilin taşınmazında meydana gelen 9443 m2'lik yer için uğramış olduğu 1.500.000,00 TL tazminatın, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Hazineden tahsili ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı...Hazine, davacının 2002 yılında satın aldığı taşınmaz ile,

şu anki taşınmaz sınırlarının aynı olduğunu, yüzölçüm farklılığının kağıt üzerindeki bir azalmadan meydana geldiğini, davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu yer için hesaplanan değerin fahiş olduğunu, davanın taşınmazı davaya satan kişiye açılması gerektiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.Mahkemece, davanın kısmen kabulü, kısmen reddi ile 1.416.463,00 TL tazminatın dava tarihi olan 11/07/2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş, hüküm davalı...Hazine vekilince temyiz edilmiştir.Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, tapuda kayıtlı taşınmazın yüzölçümünde 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi gereğince yapılan düzeltme sonucu taşınmazın yüzölçümünde meydana gelen azalma nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazmini isteğine ilişkindir. Mahkemece verilen karar usûl ve kanuna aykırıdır.

Şöyle ki, 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun “Sorumluluk” kenar başlığını taşıyan 1007. maddesi. “Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.” hükmünü içermektedir. Burada Devlete yüklenen sorumluluk kusursuz sorumluluktur.

Maddede yer alan kusursuz sorumluluk, tapu siciline bağlı çıkarların ve ayni hakların yanlış tescili sonucu değişmesi ya da yitirilmesi ile bu haklardan yoksun kalınması temeline dayanır çünkü sicillerin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devlet, gerçeğe aykırı ve dayanaksız kayıtlardan doğan zararları da ödemekle yükümlüdür. Dayanaksız ya da hukuksal duruma uymayan kayıtlar düzenlemek, taşınmazın niteliğinde yanlışlıklar yapmak da aynı kapsamdadır.

Bundan başka, tapu işlemleri, kadastro tespiti işlemlerinden başlayarak, birbirini takip eden sıralı işlemler olup, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, kadastro kayıtlarından kaynaklanan hatalardan da TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devlet sorumludur. Zira, kesinleşen kadastro işlemi sonrasında, bu işlem esas alınarak tapu sicili oluşturulmaktadır.

Bu itibarla, tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; tazminat isteğine dayanak 1982 parsel sayılı taşınmazın 1978 yılında yapılan tapulama çalışmasında 24.050 m² yüzölçümlü olarak dava dışı ... adına tespit edildiği, itiraz üzerine hükmen aynı yüzölçümü ile 1984 yılında bu kişi adına tescil edilmişken, satış yoluyla 01/1/2002 tarihinde davacı...adına tescil edildiği, daha sonra 2011 yılında 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi uyarınca yapılan düzeltme işlemiyle taşınmazın yüzölçümünün 14.606.91 m² olarak düzeltildiği,

davacı...tarafından bu işlemin iptali için açılan davada ise ...

Sulh Hukuk Mahkmesince 2011/1312-2013/552 E. K sayılı kararıyla, 1982 parselin tesis kadastrosunda tahdit ve tespiti yapılırken uygulanan kaydın sınırları itibariyle uyduğu ancak hesap hatası yapıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği, kararın temyiz incelemesinden geçerek 29/04/2014 tarihinde kesinleşmesi üzerine, yüzölçümü değişikliğinin 11/06/2014 tarihli tescil bildirimi sonrasında tapuya tescil edildiği anlaşılmaktadır.

Davacıya ait parselin yüzölçümünün kadastro sırasında fazla miktarlı olarak tespit edilip, bu haliyle tapuya tescil edilmesi ve sonrasında bu hatalı işlemin düzetilmesi ile davacının tapulu parselin yüzölçümünün, parseli satın aldığı tarihe göre azaldığı anlaşılmaktadır. Şu hale göre, davacının zararının oluştuğu ve bu zararın tazminini TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Devletten isteyebileceklerinin kabulü gerekir.

Zira, az yukarıda da belirtildiği gibi tapu sicili kavramı geniş anlamda kadastro işlemlerini de kapsamaktadır.

(HGK'nın 18.11.2009 gün ve 2009/4-383 - 2009/517 ve 16.06.2010 gün ve 2010/4-349 - 2010/318 sayılı kararları da bu yöndedir) Ayrıca zarar, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 41. maddesi gereğince yapılan düzeltme işleminin tapu kaydına işlenmesinden önce 41. madde uygulamasının kesinleşmesi ile doğacağından, dava açabilmek için 41. madde uygulamasının tapuya işlenmesini beklemek gerekli olmadığı gibi zarar hesabı da 41. madde uygulamasının kesinleştiği tarihe göre yapılmalıdır.Hal böyle olunca, mahkemece taşınmazın niteliği arazi ise, net gelir metodu yöntemi ile,

arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle taşınmazların eksilen yüzölçümünün gerçek değeri belirlenerek karar verilmesi gerekir.

Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır.

Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Mahkemece tapusu iptal edilen taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden,

taraflara dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,

tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle,

taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri, muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazların zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.

Ne var ki; hükme esas alınan bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın her türlü belediye hizmetinden yararlandığı belirtilerek arsa olarak kabul edilmiş ve buna göre emsal satışlara göre değeri tespit edilmişse de, mahkemece taşınmazın imar planı içinde bulunup bulunmadığı, imar planı içindeyse imar planının hangi tarihte yapılıp kesinleştiği, imar planı içinde değilse de değerlendirme tarihi itibariyle belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı araştırılmamıştır.

Kaldı ki; değerlendirme tarihi itibari ile taşınmazın arsa vasfında olduğu kabul edilse dahi, bilirkişilerce somut emsal olarak alınan taşınmaza ilişkin tapu kaydı, resmi satış sözleşmesi, imar planı içinde yer alıp almadığı, değerlendirme tarihi itibari ile m² emlak değerleri araştırılmamış, dava konusu taşınmazın fotoğrafları dosyaya eklenmemiş, tek emlak ve inşaaat bilirkişisinden alınan denetime elverişsiz rapora göre hüküm kurulmuştur.

Bu durumda; değerlendirme tarihi itibari ile davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.Hal böyle olunca, çekişmeli taşınmazın değerlendirme tarihi olan 2014 yılında yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde, değerlendirme tarihinden önce satışı yapılan emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle,

arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre 2014 yılındaki gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.