Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/10076 K.2019/1142

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, tarafların babası olan muris ...nin 02/01/2012 tarihinde vefatı ile ... ili, ... ilçesi, ..., 15692 parselde kayıtlı 2 adet işyeri ve ... adet meskenden oluşan taşınmazlar ile ... ilçesi, ... mahallesi, 1911 ada, 24 parsel üzerindeki 3 adet meskenin bulunduğu ve 1911 ada 26 parselde kayıtlı 5 adet meskenin bulunduğu miras suretiyle intikal eden taşınmazların paylaşımının mümkün olmadığını, bu taşınmazlar üzerindeki ortaklığın aynen taksimi, bu mümkün olmadığı takdirde satışına karar verilmesi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolla giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyanın incelenmesinde, dava konusu 1911 ada 26 parsel sayılı anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulu olduğu, dava konusu 5 adet bağımsız bölümün ise tarafların murisi adına kayıtlı olduğu ve tarafların elbirliği/iştirak malik oldukları, dört kişi olan tarafların her birisine bir bağımsız bölüm düştüğü, 5669 ada 15692 parsel sayılı anagayrimenkulde kat irtifakının kurulu olduğu, dava konusu 3 adet bağımsız bölümün ise tarafların, murisleri ile paylı/müşterek, murislerinden kalan hisseler yönünden ise elbirliği/iştirak halinde malik oldukları, her bir hissedara bir bağımsız bölüm düşmediği,

1991 ada 24 parsel sayılı taşınmazdaki kargir yapıda ise zeminde bir, .... katta 2 bağımsız bölümün bulunduğu ve kat irtifakı veya kat mülkiyetinin bulunmadığı, tarafların elbirliği/iştirak halinde malik oldukları ve her birisine bir bağımsız bölüm düşmediği, mahkemece 24 sayılı parsel yönünden ise kat mülkiyeti kurulması yönünde yargılama yapılmadığı ve taşınmazlardaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de, Dairemizin uygulamalarında mirastan elbirliği/iştirak mülkiyetinin söz konusu olması halinde birden fazla elbirliği/iştirak halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmesi suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür.

24 parsel sayılı taşınmaz yönünden Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2 maddesi hükmüne uygun olduğunun anlaşılması halinde, aynen taksim isteyen taraflara süre verilerek Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen eksikliklerin giderilmesi suretiyle, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle, aynen taksim isteyen mirasçı davalılara birlikte bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması ve bağımsız bölümler arasındaki değer farklarının ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.

26 sayılı parsel yönünden kura ile her bir paydaşa bir bağımsız bölüm verilip, kalan bağımsız bölümün ise aynen taksim isteyen elbirliği/iştirak malik mirasçı davalılara verilmesi, ivaz verilmek suretiyle denkleştirilmesi, 15692 sayılı parsel yönünden ise paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle, aynen taksim isteyen mirasçı davalılara birlikte bağımsız bölüm verilip, bağımsız bölümler arasındaki değer farklarının ivaz verilmek suretiyle denkleştirilmesi mümkündür.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak, 24 parsel sayılı taşınmaz yönünden kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerektiği, aynen taksim isteyen elbirliği/iştirak halindeki maliklere birlikte bağımsız bölüm verilip ivaz ilavesi ile de denkleştirme yapmak suretiyle de taşınmazların paylaştırılabileceği düşünülmeden, yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.