Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2108 K.2018/6378

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar ve bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davacılar ile davalıların ... ...sokak, ... apartmanı no: ... adresinde ve tapunun ... ...

77 pafta, 716 ada, 23 parsel sayısında kayıtlı binanın bağımsız bölüm maliki olduklarını, binada kat irtifakı kurulurken anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyülüklerine göre hesaplanan değeri ile oranlı olarak arsa payı verilmesi gerekirken iş yeri - garaj olarak vasıflandırılan 3. ... kat, 16 nolu bağımsız bölüme, değerine göre çok aşırı olarak 484/2250 arsa payı verildiğini, bu nedenle diğer 16 bağımsız bölüme, değerlerine göre daha az arsa payı verildiğini, bu durumun müteahhitlerin sıkça başvurduktan bir yol olduğunu, 16 nolu bağımsız bölüme değerinden çok fazla arsa payının verildiğini,

16 nolu bağımsız bölümün dışında kalan bağımsız bölümlerin arsa paylarında bir fazlalığın bulunmadığını bildirerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesine, 16 nolu bağımsız bölüme ait fazla arsa payına ilişkin kısmının tapu kaydının iptaline, iptal edilen arsa payının orantılı olarak diğer 16 bağımsız bölüme dağıtılmasına ve bu şekilde tapuya işlenmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne; tapu sicilinin ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 77 pafta, 716 ada, 23 parsel sayılı anataşınmazdaki arsa paylarının iptali ile anataşınmazdaki; ... (1) nolu bağımsız bölümün arsa payının 4575/197368 olarak; ... (2) nolu bağımsız bölümün arsa payının 7956/197368 olarak; ... (3) nolu bağımsız bölümün arsa payının 6536/197368 olarak; ... (4) nolu bağımsız bölümün arsa payının 4320/197368 olarak. 1. ...

(5) nolu bağımsız bölümün arsa payının 12960/197368 olarak. 1. ... (6) nolu bağımsız bölümün arsa payının 10648/197368 olarak. 1. ... (7) nolu bağımsız bölümün arsa payının 11180/197368 olarak; zemin (8) nolu bağımsız bölümün arsa payının 13536/197368 olarak; zemin (9) nolu bağımsız bölümün arsa payının 11132/197368 olarak; zemin (10) nolu bağımsız bölümün arsa payının 11700/197368 olarak. 1. normal kat (11) bağımsız bölümün arsa payının 13536/197368 olarak.

1. normal kat (12) bağımsız bölümün arsa payının 11132/197368 olarak. 1. normal kat (13) bağımsız bölümün arsa payının 11700/197368 olarak; çatı kat (14) bağımsız bölümün arsa payının 22172/197368 olarak; çatı kat (15) bağımsız bölümün arsa payının 15180/197368 olarak. 3. ... kat (16) bağımsız bölümün arsa payının 27477/197368 olarak. 2. ...

(17) bağımsız bölümün arsa payının 1628/197368 olarak düzeltilmesine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 2017/2108-2018/6378 Dava arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda mahkemece dava konusu taşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarih belirlenmemiştir. Dava konusu ana taşınmazda 16 numaralı bağımsız bölüme verilen arsa payının fazla olup olmadığı kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibariyle orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Ayrıca kabule göre de değişen arsa paylarının eski halinin hükümde açıkça gösterilmemiş olması bozmayı gerektirmiştir.