Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2199 K.2018/7013

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; davacıların ...ili, ... ilçesi, Güvenevler mahallesi, 2861 ada 19 parsel üzerinde inşa edilen ana yapının 11 nolu bağımsız bölümün iştirak halinde maliklerinden olduğu, ana yapı üzerinde kat mülkiyetinin kurulduğu, davalıların diğer bağımsız bölümlerin malikleri olduğu, tapu kayıtlarının incelenmesinde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin ölçümlerine uygun olmadığı ve düzensiz olduğunun görüldüğü, Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olması koşulunu aradığı, anayapıdaki arsa paylarının oranları ile bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine uygun olmadığı belirtilerek arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulduğu 26.10.1967 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkça saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Ayrıca bu değerlendirme 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi göz önüne alınarak kat irtifakı tesisi tarihi olan 15.05.1966 tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Dosya içerisindeki tapu kaydının incelenmesinde davacıların murisi olan ...’nın 21.05.1985 tarihinde vefatı ile davacıların 11 nolu bağımsız bölümün iştirak halinde malikleri olduğu anlaşılmıştır. Dosyaya getirtilmiş olan anataşınmazda kat irtifakı kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede davacıların murisi olan ...’ nın veya vekilinin imzasının olup olmadığı, davacıların murisinin veya vekilinin imzası var ise yukarıda açıklanan yasal durumlar çerçevesinde davacıların kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılıp sayılamayacakları ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının değerlendirilmemiş olması doğru görülmemiştir.

Ayrıca mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.