Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2367 K.2018/7718

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile, müvekkilleri ile davalıların ... ...mahallesi 570 ada 15 parsel sayılı taşınmazda malik ve hisse sahibi olduklarını, iş bu taşınmaz üzerinde bulunan binadaki bağımsız bölümler oluşturulduktan sonra müvekkillerinin bu yerlerden tapudaki kayıtlarda olduğu gibi bağımsız bölümler satın aldığını, taşınmazın kamulaştırılması için ...

3. Asliye Hukuk Mahkemesinde 2014/610 Esasına kayıtlı tapu iptali ve tescil davası açıldığını, davalılar ile müvekkillerinin bağımsız bölümlerinin konumu, yola cephesi, manzarası, ısıtma sistemi gibi objektif kriterlerin aynı olmasına karşın bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının farklı olmasının hatalı olup düzeltilmesi gerektiğini, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde,

arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanması gerektiğinin hükme bağlandığını ... ...mahallesinde bulunan 570 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan bağımsız bölümlere tekabül eden arsa paylarındaki ortaklığın düzeltilerek tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece dava konusu taşınmaz üzerinde binada zemin katla birlikte toplam 7 katlı betonarme bir bina olduğu, binanın Yenişehir caddesine cepheli olduğu ve her katta bir bağımsız bölüm olması münasebetiyle bağımsız bölümlerin taban alanlarının eşit olması ve bina cephelerinin de aynı şekilde olması nedenleriyle arsa paylarının da eşit olması gerektiği, özellikle birinci ve ikinci katta arsa paylarının 7/32 olarak belirlenmesinin nedenlerinin anlaşılamadığını, dava konusu binanın kat mülkiyeti kurulduğu tarihte sonradan meydana gelen değer azalışı, artışı, çevresel gelişmelere dikkate alınmadan arsa payı verilmesi gerektiğini,

taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kurulu binadaki her bir bağımsız bölüme 1/7 oranında eşit arsa payı belirlenmesinin bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olacağı gerekçesiyle davanın kabulü ile; dava konusu ... mahallesinde kain 570 ada 15 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan binanın mevcut bağımsız bölümlerine ait arsa paylarının 24/12/2015 tarihli bilirkişi raporu dikkate alınmak suretiyle; zemin katında bulunan 7 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak, 1. katında bulunan 1 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak, 2. katında bulunan 2 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak,

3. katında bulunan 3 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak, 4. katında bulunan 4 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak, 5. katında bulunan 5 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak, 6. katında bulunan 6 nolu bağımsız bölümün arsa payının 1/7 olarak yeniden düzenlenmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Sözkonusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda kat irtifakının kurulduğu 14/09/2006 yılında; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi dava konusu taşınmazda 14/09/2006 tarihinde kat irtifakının kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı,

bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu bilirkişi kurulunca açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.