Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2724 K.2018/2953

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; ... ili,... ilçesi,... mahallesinde kain 41049 ada 7 sayılı parselin ve arazi üzerinde bulunan tapu kayıtlarında tek katlı kargir ev olarak görünen yapı üzerindeki ortaklığın giderilmesi amacıyla öncelikle kat mülkiyeti kurularak aynen taksim yapılması, bu mümkün olmadığı taktirde gayrimenkulün üzerindeki yapı ile birlikte satışı suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dava konusu ... ili,... ilçesi,... mahallesinde kain 41049 ada 7 sayılı parselini teşkil eden taşınmazın en son yapılan parselasyon sonucu 41049 ada 45 parsel sayısını aldığı, son tapu kaydına göre; 16735/25838 hissesinin davacı ...'a, 4184/25838 hissesinin davalı ...'a, 4184/25838 hissesinin davalı ...'e, 735/25838 hissesinin ise davalı ... Belediye Başkanlığına ait olduğu, keşfen yapılan inceleme sonucu alınan ....05.2013 tarihli ek bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmazın niteliği, yüzölçümü, özellikleri ve tapudaki hisse oranlarına göre taraflar arasında ivaz ilave edilerek dahi aynen taksiminin mümkün olmadığı, binanın kat mülkiyeti tesisine elverişli bir nitelikte olmadığı, ortaklığın ancak satış yoluyla giderilebileceği tespit edildiğinden,

...) Davacının kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesi isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.

...) Davanın davalılar ..., ... ve... Belediye Başkanlığı yönünden kabulü ile dava konusu ... ili,... ilçesi,... mahallesinde kain (parselasyon ve imar sonucu parsel numarası değişmek suretiyle oluşan) 41049 ada, 45 parselde bulunan 258,38 m² yüzölçümlü kargir ev niteliğindeki taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından satış yoluyla ortaklığın giderilmesine, satıştan elde edilecek paranın .../05/2013 tarihli bilirkişi ek raporunda gösterilen tevzi tablosundaki miktarlar oranında tapu maliki olan davacı ile davalılar ..., ... ve... Belediye Başkanlığına dağıtılmasına,

...) Davalılar ..., ... ve ... dışında kalan diğer davalılar - müdahil davalıların imar ve parselasyon sonucu dava konusu taşınmazda maliklik sıfatları sona erdiğinden haklarında karar verilmesine yer olmadığına,

Satış işlemleri için ... Gayrimenkul Satış İcra Müdürlüğünün (.... İcra Müdürlüğü) görevlendirilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava; ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/...) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca .... maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun .... maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun .... maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiilî taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazdaki maliklerin değiştiği, parselasyon planı ile dava konusu taşınmazın 41049 da 7 sayılı parselin ... olarak değiştiği, sonrasında yeni parselasyon planı ile 41049 ada 45 parsel sayısını aldığı tespit edilmekle ancak dava konusu taşınmazın kargir olup olmadığı, kaç bağımsız bölümden oluştuğu, kullanıma elverişli bulunup bulunmadıkları konularında yeterli ve net bir bilgi bulunmadığından mahkemece bu hususlarda keşif suretiyle rapor alınıp, taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununun 50/.... maddesi hükmüne uygun olup olmadığı tespit edilmelidir.

Bunun yanında Belediye İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün yazısında parselasyon planı ile dava konusu taşınmazın ... katlı konut alanında kaldığı ancak dosya içerisinde mevcut olan 2009 tarihli bilirkişi raporu ile 2013 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın değerinin neredeyse aynı miktarda olması sonucu yeni bir bilirkişi heyeti ile taşınmazın değerinin de yeniden tespit edilmesi gerekmektedir.

Mahkemece dava konusu taşınmazın niteliği, yüzölçümü, özellikleri ve tapudaki hisse oranlarına göre taraflar arasında ivaz ilave edilerek dahi aynen taksiminin mümkün olmadığı, binanın kat mülkiyeti tesisine elverişli bir nitelikte olmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Kabule göre de; hüküm fıkrasında dava konusu taşınmazda hangi maliklerin hangi oranlarda malik olukları ve yapılacak satıştan paydaşlara hangi miktarlar oranında dağıtılmasına karar verileceğinin yazılmamış olması doğru görülmemiştir.