Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/2842 K.2017/9248

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı,...

Sitesinin "4/02/2013 tarihli kat malikleri kurulu kararları aldığını, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 30. maddesi uyarınca "Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çokluğuyla karar verir" 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 34. maddesi uyarınca "Yönetici Kat Maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır" 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 41. maddesi uyarınca da denetim kurulu seçiminde de sayı olarak oy çokluğu ile kendi aralarında seçileceğinin hükme bağlandığını,

kat malikleri kurulunda gerçek gündem ve görüşme toplantı tutanağına farklı biçimde yansıtıldığını, oylanmayan hususlar oylamadan kabul edilmişcesine gösterildiğini, toplantı tutanağı gerçeği yansıtmadığından geçersiz toplantı tutanağının ve hukuka aykırı kat malikleri kurulunun kurulda alınan kararların iptaline, vekalet ücreti ve mahkeme masraflarının karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkeme yönetim planı ve "Kat Mülkiyeti Kanunu" hükümlerinin uygulanması gerekeceği ve bu cümleden olarak yönetim planının 19. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri kurulunun her yılın "Ocak" ayında adi toplantısını yapacağı,lüzumu haline yönetici,denetçi veya kat maliklerinden en az 1/3 yazılı çağrısı üzerine olağanüstü toplantı yapılabileceği,olağanüstü toplantıda toplantı sebebi yazılı olarak toplantı gününden en az 1 hafta önce kat maliklerine veya posta ile tebliğ edilebileceğinin belirtildiği,ana yapıya ait yönetim planı 19. maddesi ile KMK 29/1 hükmünün birbiri ile örtüştüğü ve KMK 29/1 hükmünde "olağan" toplantının "Ocak" ayında

yapılacağının belirtildiği ve bu itibarla yönetim plan ve KMK hükümlerine göre kat malikleri kurulunun olağan" toplantının "Ocak" ayında yapılması gerekeceği,belirtilen ay dışında yapılan toplantının "zamanında yapılmayan olağan toplantının,olağanüstü toplantının usulüne tabi olacağı" sunulan gerekçelerle "yönetim planı 19 ve KMK 29/1 hükmü uyarınca "Ocak" ayında yapılmayan toplantının olağanüstü toplantı olacağı ve olağanüstü toplantının da yine yönetim planı 19. maddesi ile KMK 29/2 hükmü uyarınca olağanüstü toplantı prosedürüne tabi olacağı,

dava konusu toplantının 04/02/2013 günü Şubat ayında yapılması nedeni ile dava konusu toplantının olağanüstü toplantı olduğu anlaşılmakla, yönetim planını 20. maddesi hükmünde kat malikleri kurulu sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla çoğunlukla toplanır hükmü, KMK 30/1 hükmü uyarınca kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır hükmü uyarınca ana yapıda toplam paydaş sayısı 95 kişi olduğu,

paydaş hesabına bir daireden fazla paydaş tek kişi sayılarak ve bir dairede müşterek mülkiyet sahipleri ayrı ayrı paydaş sayılarak toplantı nisabı 95 bağımsız bölüm maliki /2 = 47.5 kişi (48 kişi) olacağı, karar defterinde ise toplantı 45 kişinin katılımı ile açılması sebebi ile pay/paydaş çoğunluğunun birlikte arandığı "paydaş" çoğunluğunun olmadığının tespiti olunduğu, "paydaş" çoğunluğu olmaması nedeni ve ...

Sitesi 04/02/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının olağanüstü toplantı olması nedeni ile yönetim planının 19 ve KMK 29/2 .maddesi uyarınca gündemin tüm kat maliklerine tebliği şartı yerine getirilmediği,toplantının sunulan nedenlerle uygun olmadığı, ilk toplantı olması, yönetim planının 20 ve KMK 30. maddesi uyarınca bağımsız bölüm paydaş sayısı itibariyle yarıdan fazlası ile toplantının açılması koşulunun getirilmemesi nedeni ile toplantının sunulan hükümlere uygun olmadığı anlaşıldığından, davanın kabülü ile ...

Sitesinin 04/02/2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının geçersizliğine ve bu kurulda alınan kararların iptaline karar verilmiş hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, kat malikleri kurul kararının iptali talebinden ibarettir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi gereğince kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir.

İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Yıllık olağan toplantıların genellikle Ocak ayı içerisinde ve son günlerde yapılmakta olduğu ve bunun yerleşik bir kural halini aldığının ve Kanunun 29/2. fıkrası uyarınca olağanüstü toplantı için önemli bir sebebin çıkması halinin söz konusu olmadığının anlaşılması halinde Ocak ayı içinde çağrıları yapılıpta, gecikmeli yapılan toplantının olağanüstü değil ,olağan bir toplantı olarak kabulü gerekir.

Mahkeme tarafından hükme esas alınan rapor eksik ve çelişkilidir. Bağımsız bölüm sayısı 90 olmasına rağmen kararda 95 olarak geçmiş olması çelişki yaratmaktadır. Yönetim planının hükümlerine göre gecikmeli yapılan olağan toplantının olağanüstü toplantı olarak nitelindirilmesi ve mahkeme hükmününde bu bilirkişi raporuna dayanması nedeniyle usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. Mahkemece toplantı yeter sayısı pay paydaş çoğunluğunun olup olmadığı karar nisapları gündeminin kat maliklerine tebliğ edilip edilmediği ve kanununun aradığı diğer hususlardan gerekli inceleme yapılarak ve usulüne uygun gerekçeli bilirkişi raporu alınarak bir hüküm kurulmalıdır.