Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3345 K.2017/7392

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı 06/11/2013 tarihli dava dilekçesinde; dava konusu ... ili ... ilçesi ... mahallesi Işıklar caddesi 1252 ada 14 parsel sayılı taşınmazda kat maliki olduğunu, davalıların ise bu apartmanın Aralık 2011 ve Aralık 2012 tarihinde yapılan kat malikleri toplantısında seçilen Yönetim Kurulu Üyeleri olduğunu, ... Apartmanındaki taşıyıcı kolonların 2007 yılında patlaması üzerine binanın ...

Belediyesi tarafından boşaltıldığını, davalıların 25/11/2013 tarihli Kat Malikleri Kurulundan aldıkları yetki ile sadece güçlendirme yapmak ve sonrasında hemen oturma ruhsatı almak yerine yetkilerini aşarak güçlendirme ile alakası olmayan ruhsatsız tadilatlar yaparak ve kaçak pencereler açarak binanın mühürlenmesine sebep olduğunu, ruhsat alınması için gerekli ısı yalıtım, asansör projelerinin hazırlanması ve yeniden mimari proje çizilmesinin uzun süre alması nedeniyle oturma ruhsatı alımını geciktirerek 1,5 yıl kira ödemek zorunda bırakıldığını,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1,5 yıl süre için ödenen kira bedeli olarak 11.600,00 TL tazminatın yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili istenilmiş, mahkemece; ...

Apartmanı kat maliklerinin 27/10/2007 tarihinde yapılan olağanüstü toplantısında alınan 1 nolu karar ile güçlendirme çalışmaları ile apartman sakinlerinin daireleri derhal (3-6 ay) tahliye etmeleri kararının alındığı, o tarihte yönetimde bulunan davacı ..., ... ve ... ...'un bu iş için görevlendirildikleri, güçlendirme çalışmalarının başladığı 23/11/2007 tarih 9875 sayılı Belediye Başkanlığı yazısına göre, güçlendirme projesi hazırlanıp onay alınmak suretiyle Yapı Denetim Şirketi gözetiminde uygulama yapılması kararının apartman yönetimine bildirildiği, daha sonraki aşamalarda çeşitli mahkeme safhalarında geçilerek ...

Belediyesinin 27/10/2011 tarih ve 662 sayılı Yapı Ruhsatı ile güçlendirme çalışmaları için ruhsat alındığı, bu ruhsatın işleme konularak inşaatın bir an önce başlatılması, sonunda iskan ruhsatı için Belediyeye müracaat edilmesi sonrasında binanın dış ve iç ortak yerlerinde yapılacak her türlü tadilat ve tamirat için teklif almak, işi ihale etmek ve sözleşmelerini yapmak için oy birliği ile karar alındığı anlaşılmış,

Davacı tarafından güçlendirme çalışmalarının 2012 Mart ayında bittiği beyan edilerek, Mart 2012 tarihi ile binanın iskan ruhsatının alındığı tarih olan 09/09/2013 tarihleri arasında gecikmeden dolayı kira tazminatının talep edildiği, davalıların inşaat güçlendirme işlemlerinin bitmesinden sonra 25/12/2011 tarihinde aldıkları Kat Malikleri Kurul Kararından sonra 27/08/2012 tarihinde yeniden karar alarak binanın asansör sisteminin ve doğalgaz-ısınma sisteminin yenilenmesi-değiştirilmesi ve tadilatı için de karar alındığı, site yönetimince yapılan ruhsata aykırı yapılaşma nedeniyle 04/02/2013 tarihinde ... Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından Yapı Tatil Zaptı düzenlendiği ve konu ile ilgili sorumlular hakkında 19/03/2013 tarihinde Belediye encümen kararı ile savcılığa suç

duyurusunda bulunulduğu, ancak daha sonraki yazışmalar dikkate alınarak yapılan tüm tadilatlar için 03/05/2013 tarihinde yeniden ruhsat alındığı, 02/08/2013 tarihinde iş bitim alındığı, 09/09/2013 tarihinde de binanın iskan raporunun alındığı görülmüş olup ...

Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 11/10/2012 tarih 28787 sayılı yazısına göre mevcut güçlendirme ruhsatı alınmış proje haricinde projesinden farklı ısıtma kazanının söküldüğü, bireysel ısıtmaya dönüleceği, mantolama yapılacağı, itfaiye şube müdürlüğü görüşü doğrultusunda yangın tesisat projesi hazırlanacağı, bu nedenle yeniden yeniden tadilat ruhsatı alınması gerekeceği, aksi halde yasal işlem başlatılacığının belirtilmesine rağmen davalılar tarafından binada yapılan işler nedeniyle 03/05/2013 tarih 185 nolu yeni bir güçlendirme tadilat ruhsatı alınarak iskan ruhsatının alınmasının geciktirildiği,

27/10/2011 tarihli 6662 nolu güçlendirme tadilat ruhsatı alınmış olmasına rağmen davalıların kendi aldıkları Kat Malikleri Kurulu kararına uymayarak, diğer işlere öncelik vermeleri ve kaçak yapı ve projede değişiklikler, ek tadilat ve işler yapılması nedeniyle ikinci kez 03/05/2013 tarih 182 nolu güçlendirme tadilat ruhsatı alarak binanın iskan ruhsatının alımını kişisel kusurları ile geciktirdikleri, KMK'nın 35 ve 38. maddesine göre kat maliklerine karşı görev ve sorumluluklarını yerine getirmedikleri, dava konusu ...

Apartmanının Kat Malikleri Kurul Kararının yerine getirilmeyerek yapılan değişikliklerle yeniden güçlendirme ruhsatı alınmasına sebep olarak iskan ruhsatının alınması geciktilmesi nedeniyle Mart 2012 sonundan başlamak üzere 09/09/2013 tarihine kadar 18 aylık zaman diliminin geçtiği, yerleşik Yargıtay İçtihatları ve KMK hükümlerine göre davalıların davacının 18 aylık süre içerisinde uğradığı 11.600,00 TL zararın tazmininden sorumlu oldukları kanaatine varılarak davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ... Apartmanına yapılan güçlendirme çalışmalarının davalıların kusuru nedeniyle aksaması sonucu davacı tarafından fazla ödendiği iddia edilen kira bedellerinin tazminine ilişkindir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde;

1-Dosya içerisinde mevcut olan çeşitli tarihlerde alınan bilirkişi raporları arasında çelişki olduğu anlaşıldığından yeni bir bilirkişi raporu aldırılarak bu çelişkinin giderilmesi,

2-Kısa kararda 16.000,00 TL'ye hükmedildiği halde gerekçeli kararda 11.600,00 TL'ye hükmedilmesi sonucu kısa karar ve gerekçeli karar arasındaki çelişkinin giderilmesi,

3-Kat Mülkiyeti Kanununun 34/1. bendi “kat malikleri, anagayrimenkulun yönetimini kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler” hükmü düzenlenmiş, somut olayda ise davalıların 4 kişi olduğu anlaşılmış, bu durum karşısında yönetim kurulu üyelerinin kimlerden oluştuğunun tespit edilmesi,

4-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 38. maddesi hükmüne göre yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Borçlar Kanununun 390 ve 321. maddeleri gereğince vekilin sorumluluğu genel olarak işçinin sorumluluğuna ilişkin hükümlere tabidir. Vekil, müvekkile karşı vekalet görevini iyi bir biçimde yerine getirme ve yüklendiği işi özenle ifa etmekle yükümlüdür. Buna göre vekil kasıt veya ihmal ya da özensizlik ile müvekkile verdiği zarardan sorumludur.

Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla ve ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinde belirtilen görevleri yerine getirirken özenli davranmak zorundadır. Kişisel kusuru yüzünden kat malikleri bir zarar görmüş ise yönetici bundan kişisel olarak sorumlu tutulmalıdır.

Tüm bu açıklanan maddeler gözönünde bulundurularak somut olayda yönetim kurulu üyelerinin sorumluluklarının olup olmadığı tespit edilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.