Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/3914 K.2017/8319

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... ve davalı ... Seracılık Peyzaj Tic. ve Sanayi Ltd. Şti. tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacı kooperatifin maliki bulunduğu ... ilçesi, ... köyü, ... mevkii 112 ada 3 sayılı parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapımı konusunda karşı taraf ile ...

9. Noterliğinin 25/09/2008 tarih ... yevmiye sayılı Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile anlaştıklarını, müteahhit firmanın, inşaat tamamlanmadan ve maliklere teslim edilmeden kendi payına düşen dairelerin satışı sırasında yapılan sözleşmenin 7.2 maddesine göre bir kısım kat malikinden aldığı yetkiye ve yönetim planının 35. maddesindeki yönetim hakkına dayanarak 12/06/2012 tarihinde Site Kat Maliklerini olağan kat malikleri kurulu toplantısına davet ettiğini, kat maliki sıfatı olmayan müteahhit firmanın kat maliklerini kat malikleri toplantısı yapmak ve malikleri toplantıya davet etme yetkisinin bulunmadığını,

toplantı davetinin KMK'ya aykırı olduğunu, toplantı davetinin yasadaki süreden daha kısa süre olan toplantıdan 2-3 gün önce yapıldığını, toplantının kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanmadığını, toplantı nisabı sağlanmadan toplantı yapıldığını, 84 bağımsız bölümün bulunduğu sitede dairelerini teslim alarak kendi imkanlarıyla tamamlayan yaklaşık 10 kişi dışında başka hiç kimsenin oturmadığını, halen 10 kişinin fiilen oturduğu sitede kat malikleri kurulunun toplanmasının yetersiz olduğunu, yazlık niteliğinde bulunan site için aylık 250,00.-TL olarak belirlenen aidatın fahiş olduğunu,

davacının henüz teslim almadığı dairelere aidat ödemesinin mümkün olmadığını, kat malikleri kurulu kararlarının hakkaniyete uygun olmadığını, bu nedenlerle ... Sitesi 12/06/2012 tarihli Olağan Üstü Kat Malikleri Kurulu toplantısının yoklukla batıl olduğunun tespiti ile alınan kararların iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... köyü, 112 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kurulu bulunan ... 84 sitesinin 12/06/2012 tarihli genel kurul kararlarının iptaline karar verilmiş, hüküm davalı ... ve davalı ... Seracılık Peyzaj Tic. ve Sanayi Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık kat malikleri kurul kararının iptali istemine ilişkindir.

Dosyadaki bilgi ve belgelerin incelenmesinden 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için dava konusu taşınmazın tek parsel üzerinde kurulmuş bulunması ve üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması, tek parsel üzerinde kurulmuş olmakla birlikte, henüz kat mülkiyeti tesis edilmemiş bulunan ve ancak; kat irtifakı tesis edilmiş bulunan anataşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanmış olması ve en az 2/3'ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olması gerekir. Bu durumda iki şartın aynı anda oluşması gerekir. Yani kat irtifaklı anataşınmazın inşaatının tamamen bitirilmiş olması ve aynı zamanda en az 2/3'ünde fiilen iskan

edilmiş olması gerekir. Birden fazla parsel üzerinde kurulmuş bulunan sitelerde ise Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanabilmesi için yukarıda belirtilen şartlarla beraber toplu yapı yönetimine geçilmiş olması gerekir. Somut olayda, her ne kadar kat irtifakı tesis edildiği görülse de taraflarca inşaatın fiilen tamamlanmamış ve 84 bağımsız bölümlü taşınmazda fiilen 10 kişinin ikamet ettiği beyan edildiğine göre KMK'nın 13. maddesine göre araştırma yapılarak görev hususunun araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir.