Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/4277 K.2018/2894

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; tarafların ... ili, Merkez ilçesi,... mahallesi, 25 ada, 252 parsel sayılı taşınmaza miras nedenli hissedar olduklarını, mirasçılar olarak kendi aralarında başlattıkları kat irtifakı kurulmasına ilişkin işlemleri tamamlayamadıklarını, bu nedenle anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti tesis edilerek taşınmazın üzerindeki ortaklığın aynen taksim suretiyle, bu mümkün olmazsa da ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesini talep etmişlerdir.

Mahkemece; taraf sayısına, taşınmazın yüzölçümüne, ... Belediye Başkanlığının taşınmazın beşe ifrazının mümkün olmadığına ilişkin cevabi yazısına ve 22/10/2015 tarihli kadastro bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın beşe ifrazının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın kabülüne, ... ili, Merkez ilçesi,... mahallesi, 25 ada, 252 parsel nolu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin eldeki davada; ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır.

Her iki tarafın da, "kat mülkiyeti kurulması (aynen taksim) suretiyle ortaklığın giderilmesi" ni talep etmiş olmaları nedeniyle, anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, fen bilirkişisince hazırlanan rapora göre; dava konusu ... ili, Merkez ilçesi,... mahallesi, 25 ada, 252 parsel sayılı anataşınmaz üzerinde hali hazırda 4 katlı bina ve tapu kaydına göre 4 malik bulunduğuna, keşif sırasında mahkeme hakimince, anataşınmaz üzerinde 3 katlı apartman ve bu üç katın altında da 4 adet dükkan bulunduğu gözlemlendiğine göre, anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapılması,

taraflara kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri tamamlamak üzere birlikte uygun süre verilmesi gerekirken, anlatılan hususlar dikkate alınmaksızın eksik ve yetersiz inceleme ile sadece fen bilirkişisinden alınan ve yeterli olmayan rapora göre "ortaklığın satış suretiyle" giderilmesi yönünde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır. Bu cümleden olmak üzere.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması

suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken; uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu görüşüne başvurulmaksızın sadece fen bilirkişisinden alınan rapor ile, taraflara kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu da düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.