Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/8281 K.2019/1053

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili ve bir kısım davalılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; davacı ile davalıların hissedar oldukları ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 168 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 168 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın fen bilirkişi raporuna göre aynen taksim sureti ile ve hissedar sayısı ile taşınmaz sayısı dikkate alındığında kat mülkiyeti kurulmak sureti ile giderilmesi teknik olarak mümkün bulunmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 168 ada 3 parsel sayılı taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından bu taşınmaz üzerindeki taraflar arasındaki ortaklığın aleni olarak açık artırma yolu ile satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin tapu kaydındaki hisseleri ve veraset ilamındaki payları oranında hissedarlara ödenmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili ve bir kısım davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi,

ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin 5. fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere özellikle bilirkişi raporuna göre; dava konusu 168 ada 3 parsel üzerinde kısmen kısmi bodrumlu tek katlı kademeli olarak yapılmış yapı mevcut olduğu, yapının her kademesinin ayrı bağımsız bölüm olarak kullanıldığı tespit edilmiştir. Dosya içerinde mevcut fen bilirkişi raporuna göre tarafların hisselerine düşen m2 70.69 m2 olup dava konusu taşınmazın imar planı gereği ayrık nizamda yapılaşmaya tabi olup minimum parsel genişliği 12.00 metredir. Dava konusu parselin en küçük hisseye düşen payı kanunun öngördüğü miktardan çok az olduğundan ancak satış yolu ile ortaklığın giderilebileceği tespit edilmiştir.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de, dairenin uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) mülkiyetinin söz konusu olması halinde (paydaş ... ’ın mirası el birliği halinde eşi ve çocuklarına intikal ettiğinden) birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın giderilmesi mümkündür. Çekişmeli taşınmazda 3 tane yapı bulunduğu, 2 paydaş ve bir miras ortaklığı mevcut olup paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir müşterek malike/paydaşa (mirasçılar arasında elbirliği şeklinde) en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması, bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkündür.

Buna göre; davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Mahkemece bilirkişi raporuna atıf yapılarak gerekçe kurulması ayrıca yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.