Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/894 K.2017/4736

Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenmiş mevcut arsa paylarının iptali ile arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak yeniden belirlenip özgülenerek tapuya tesciline karar verilmesi davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan 03/03/2016 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... Sevim Akın'a vesayeten ... vekili Av. ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 30/05/2017 günü için yapılan tebligat üzerine gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, iş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının tapudaki arsa payı ile mevcut fiili durum araştırıldığında arsa payında yanlışlık bulunduğunun anlaşıldığı, bilirkişi incelemesi yaptırılarak arsa paylarındaki hataların giderilmesi gerektiği belirtilerek, bağımsız bölümlere özgülenmiş mevcut arsa paylarının iptali ile arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile orantılı olarak yeniden belirlenip özgülenerek tapuya tesciline karar verilmesi talep edilmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 13.09.1963 tarihinde kat irtifakı 26.12.1967 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat irtifakına geçiş tarihi olan 1963 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Dava konusu taşınmazda 1963 yılında kat irtifakı kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.