Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/3567 K.2019/2309

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile, müvekkili şirketin davalılardan ...'tan ... 1. İcra Müdürlüğünün 2008/12143 takip sayılı icra dosyası nedeni ile 300.000,00 TL alacaklı olduğunu, belirtilen icra takip dosyası üzerinden verilen haciz kararı gereğince borçlu ...'ın murisi ve annesi ... adına kayıtlı ... ilçesi, ... mahallesi, 1172 ada 26 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine haciz uygulanmış olduğunu belirterek borçlunun murisi adına kayıtlı 1172 ada 26 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, kararın davalılar vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 03/05/2012 tarih ve 2012/3217 Esas - 2012/4996 Karar sayılı ilamı ile;

"1-Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre dava konusu taşınmazın üzerinde ..., zemin, 2 normal katlı yapı olduğu davalı iddiasına göre dört bağımsız bölümden oluşan bina mevcut olup taşınmazın tapuda davalılar adlarına kayıtlı olduğu, davacının davalı ...’tan alacaklı olduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.

Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar incelenerek, davalılar vekiline süre verilip, toplanan bilgi ve belgeler ile inceleme yapılıp sonucuna göre bir karar verilmemesi, 2-Dava konusu taşınmazın tapu kaydına göre tamamı üzerinde İsmail Dönmez adına intifa hakkı bulunduğu belirtildiğine göre bu kişinin davaya dahil edilmemesi, 3-Ayrıca, kabule göre de satışa karar verilmiş olduğu halde tapu kaydındaki haciz şerhlerinin bedele yansıtılmamış olması, doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, Yargıtay bozma ilamına uyulmasına karar verildikten ve yeni esas numarası alarak yargılamaya devam olunduktan itibaren yaklaşık 5 yıllık süre zarfında kat mülkiyeti tesisi için davalıya yetki ve süre verildiği,

5 yıllık süre zarfında gerekli işlemlerin yerine getirilmemesi TMK. madde 2'de belirtilen dürüstlük kavramı ile bağdaşmayacağı bu nedenle tahkikat sona erdirilerek önceki karar doğrultusunda dava konusu taşınmazın satışına karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile ... ili, ... ilçesi, Cumhuriyet mahallesi, 1172 ada, 26 parsel üzerindeki ortaklığın satış sureti ile giderilmesine, satışın İİK'nın 112-136. maddeleri uyarınca açık arttırma usulü ile yapılmasına, satıştan elde edilen gelirin tapudaki payları oranında paydaşlara paylaştırılmasına karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinden; mahkemece ... Tapu Müdürlüğünün 18/12/2017 tarihli kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin herhangi bir tescil talebi bulunmadığı cevabi yazısına istinaden davalının dava konusu ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazdaki ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesine yönelik işlemlere aradan geçen süreye rağmen başvurmadığı gerekçesiyle ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmişse de dosyada bulunan belge ve yazılarda ve davalının temyiz dilekçesi ekindeki belgelerde kat mülkiyetine geçilmesi konusunda talepte bulunduğu ve bir takım işlemler yaptığı anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece bu çelişkinin giderilerek;

1-Şayet davalıya verilen süre içerisinde kat mülkiyeti kurulması konusunda usulüne uygun başvurusu varsa, davalıya kat mülkiyeti kurulması için süre verilmesi ve ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine çalışılması,

2-Davalıya verilen süre içerisinde kat mülkiyeti kurulması konusunda usulüne uygun başvuruda bulunulmadığının anlaşılması durumunda ise ortaklığın satış suretiyle giderilmesi gerekir.