Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2018/873 K.2019/2032

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı dava dilekçesi ile müvekkilinin ... ilçesi, ... mahallesi 24DT4b pafta, 1012 ada, 25 parsel sayılı taşınmazın 13/274 hissesinin maliki bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde diğer hissedarlarla müşterek halindeki ortaklığın aynen taksimi yolu ile sona erdirilmesinin mümkün olmadığını; taşınmazda tüm davalı paydaşların müşterek halinde bulunan mülkiyetin satış yolu ile ortaklığın giderilmesi için işbu davanın açıldığını bu sebeple müşterek halinde bulunan taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesini, yargılama gideri ile ücreti vekaletin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş, karar bir kısım davalılar vekili ve davalı ... tarafından temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 30/10/2014 tarih ve 2014/16540 E. - 2014/15159 K. sayılı kararı ile;

"1) Davalı ...'in temyizi yönünden;

Davalı mahkeme kararını temyiz etmiş ise de, mahkemece davalıya temyiz harcını yatırması için HUMK'nın 434. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca muhtıra çıkarıldığı, muhtırada belirtilen kesin süre içerisinde sözü edilen temyiz harç ve masraflarının yatırılmadığı anlaşılmakla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.06.1990 gün ve 1989/3 E -1990/4 K. sayılı kararı da gözönünde tutularak davalı ...'in mahkeme kararını temyiz etmemiş sayılmasına, bu nedenle temyiz dilekçesinin reddine,

2) Bir kısım davalılar vekili Avukat ... temyizi bakımından;

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

1) Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde, tapu kaydındaki toplam pay ile paydanın farklı olduğu anlaşılmış olup bu çelişkinin giderilmeden hüküm kurulmuş olması,

2) Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre, dava konusu 1012 ada 25 parsel sayılı taşınmazın üzerinde bodrum + zemin + 5 normal kat ve çatı kat olmak üzere toplam 8 katlı yapının bulunduğu bildirilmiş ancak anataşınmazda kaç adet bağımsız bölüm bulunduğu ile paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşüp düşmediği anlaşılmamıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapı kargir olup taşınmazın bu yönüyle üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığının belediye başkanlığından sorularak olumlu görüş alındıktan sonra, yukarıda açıklanan diğer tüm koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda, anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının belediyeden ayrıntılı sorularak mümkün ise; öncelikle yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir. Davada, temyiz eden davalı kat mülkiyeti kurulmasını istemektedir.

Belediye başkanlığından dava konusu anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının ayrıntılı bir biçimde sorularak alınacak cevap sonucuna göre varsa projeye aykırılıkların giderilmesi ya da projelerinin hazırlanması ve onayı gibi işlemlerin alacağı süre de dikkate alınarak kat mülkiyeti kurulmasını isteyen tarafa süre verilmesi gerektiği düşünülmeden ve anataşınmazda yer alan bağımsız bölüm sayısı belirlenmeden ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir." denilmek suretiyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sonucu, ...

Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğüne müzekkere yazıldığı, cevabî yazıda dava konusu taşınmaz için mahallinde ve imar işlem dosyasında yapılan kontrolde binanın mevcut halinde proje ve eklerine aykırı yapılaşma olduğundan kat mülkiyeti kurulamayacağının belirtildiği, ana taşınmazda mevcut hali itibarıyla mimari proje ve eklerine aykırı olarak yapılaşma olduğundan kat mülkiyeti kurulamayacağı anlaşıldığından dolayısıyla yeni bir projenin hazırlanması ve buna bağlı olarak oturma izninin alınması ve böylelikle KMK'nın 12. maddesi gereğince kat mülkiyetine geçiş mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile;

... ili, ... ilçesi, ... köyü tapu müdürlüğünde kayıtlı 1012 ada 25 parsel sayılı 275 m² miktarlı arsa vasıflı taşınmaz üzerindeki ortaklığın TMK'nın 698 ve devamı maddeleri gereğince umuma açık açık artırma suretiyle satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyulmuşsa da bozmanın gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.

Bozma kararına uyulduğu 01/12/2015 tarihli celseden itibaren taraf teşkili sağlanmış ve ...

Belediyesinin dava konusu taşınmaz için mahallinde ve imar işlem dosyasında yapılan kontrolde binanın mevcut halinde proje ve eklerine aykırı yapılaşma olduğundan kat mülkiyeti kurulamayacağına ilişkin cevabî yazısına istinaden başkaca işlem yapılmayarak satışa karar verilmiş ise de "Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak,

bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir." denilmekle açıklayıcı ve yol gösterici bozma ilamına rağmen usulüne uygun araştırma yapılmaması doğru görülmemiştir.

Mahkemece yapılacak iş anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olup olmadığının belediyeden ayrıntılı sorularak mümkün ise; öncelikle yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir.