Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/1024 K.2019/3532

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde; dava konusu 281 ada 11 parsel sayılı taşınmazın ortaklığının aynen taksim olmadığı takdirde satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir.

Mahkemece; dosya içinde bulunan 01/01/2010 tarihli yazılı muvafakat niteliğindeki adi yazılı belge gereğince taşınmaz hissedarlarının ortak irade ile dava konusu oteli kiralaması için diğer hissedar .......'ı temsilci olarak belirledikleri, ... ....'ın 04/02/2010 tarihli kira sözleşmesi ile beş yıl süreli olarak oteli dava dışı .... isimli şahsa kiraladığı,

kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıllık süre dolmadan ortaklığın giderilmesi davası açılamayacağı, ancak bu davanın 17/01/2012 tarihinde yani tarafların müştereken dava konusu oteli kiraya verdikleri beş yıllık süre dolmadan ikame edildiği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine ....

Hukuk Dairesinin 2017/1730 E. - 2017/5406 K. sayılı kararıyla “...Türk Medenî Kanununun 698. maddesine göre; hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.

Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz. Taraflarca imzalanmış 01/01/2010 tarihli muvafakatte ortaklığın devamına, tarafların ortaklığın giderilmesi davası açamayacaklarına dair açıkça bir düzenleme yer almadığı gibi ortaklığın devamına ilişkin resmi şekilde yapılmış bir sözleşme de mevcut değildir.

Bu nedenle mahkemece taraflarca yapılmış muvaffakatin ortaklığın devamına yönelik bir sözleşme olarak değerlendirilmesi de doğru görülmemiştir..." denilerek kararın bozulmasına hükmetmiştir.

Mahkemece Yargıtay bozma kararına uyulmasına karar verilerek yapılan yargılama neticesinde; davanın kabulüne; dava konusu ... ili, ... mah., 281 ada 11 parsel sayılı taşınmazda tarafların ortaklığının aynen taksim suretiyle giderilmesi mümkün olmadığından tapudaki hak ve yükümlülükleri ile birlikte açık arttırma usûlü ile satılarak ortaklığın giderilmesine, satış bedelinin taraflara tapu kaydı ile payları ve hissedar ... 'ın hissesinin mirasçıları olan davalılara .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1137 E. sayılı mirasçılık belgesine göre dağıtılmasına karar verilmiş, hüküm davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hâkim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M....), yapının tümünün kargir olması (M.50/...) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiilî durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu, 281 ada 11 sayılı parsel üzerinde ... katlı kargir yapı mevcut olup zeminde dört dükkanın (lokanta, berber, kahvehane, tatlıcı), üst katta otelin bulunduğu, (.... katta 8 oda, teras katta ... oda olmak üzere 11 odalı) bölümlerinden oluştuğu, binanın ruhsat süresinin uzun süre önce dolduğu, yapı kullanma izinlerinin olmadığı, binanın çok uzun süre tamamlanmış olmasından dolayı ruhsat yenilemesi yapılmadan yapı kullanma izni verilmesi arşivde bulunan tek projeye aykırı olduğundan dolayı mümkün olmadığı,

binanın projesinin binaya veya binanın projeye uygun hale getirilerek tadilat ruhsatı kesilmesi ve yenilenmesi gün geçerli imar kanunu ve yönetmelik maddelerine göre mümkün olmadığı, binanın ruhsatlandırıldığı veya yapı kullanma izinlerinin alındığı varsayılsa dahi paydaş adedinin fazla olması mevcutta bulunan dükkanlar ve otelin nitelik, alan ve konum bakımından farklılık göstermesinden dolayı kat irtifakı veya mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesinin ve bu durumda payların denkleştirilerek, bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı dağıtılmasına imkan olmadığı,

her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi mümkün olmayacağı, bu nedenlerden dolayı da taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığı, ...Belediyesi imar planına göre de taksim edilerneyeceği, ivaz ilavesi ile de taksiminin mümkün olmayacağı tespit edilmiştir.

Somut olayda, dava konusu parsellerin toplam paydaş sayısı ... olup paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Mahkemece, davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi,

eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiilî durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen)

imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir. Ayrıca, bir kısım davalılar vekilinini fiilî taksimin gerçekleştirilmiş olduğu beyanı karşısında fiilî taksimin olup olmadığı da araştırılmalıdır. Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Kabule göre de; Mahkeme hüküm fıkrasının ... ve 6. bentlerinde aynı davalılar lehine mükerrer olarak vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.