Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/1297 K.2019/2233

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin davaya konu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ...sokak, 103 pafta, 384 ada, 33 parsel sayılı yerdeki binada müvekkilinin maliki olduğu bağımsız bölümün arsa payının bağımsız bölümün değeri ile orantısız özgülendiğini, beyanla arsa paylarının düzeltilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 384 ada, 33 parsel sayılı 713,00 m2, üç dükkanı olan bahçeli kargir apartman vasfındaki taşınmaz üzerinde bulunan yapı ve bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payının iptali ile,

Kat Bağımsız Bölüm Niteliği Arsa Payı Değişim

Z.Kat A-1 Dükkan 9/270 +

Z.Kat A-2 Dükkan 11/270 +

Z.Kat A-3 Dükkan 12/270 +

Z.Kat B-1 Daire 19/270 +

Z.Kat B-2 Daire 19/270 +

1.Normal Kat A-4 Daire 24/270 Denk

1.Normal Kat B-3 Daire 22/270 -

1.Normal Kat B-4 Daire 22/270 -

2.Normal Kat A-5 Daire 23/270 -

2.Normal Kat B-5 Daire 21/270 -

3.Normal Kat A-6 Daire 23/270 -

3.Normal Kat B-7 Daire 22/270 -

3.Normal Kat B-8 Daire 22/270 -

Yukarıdaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu uyuşmazlık arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu

hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Dava konusu bağımsız bölüme verilen arsa payının fazla olup olmadığı kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulduğu tarih itibariyle orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış,

soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. Ayrıca kabule göre de değişen arsa paylarının eski halinin hükümde açıkça gösterilmemiş olması bozmayı gerektirmiştir.