Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/225 K.2019/937

Taraflar arasındaki 16.08.2015 tarihli genel kurul toplantısının ve alınan kararların iptali davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 06/11/2018 gün ve 2017/2587 E. - 2018/7092 K. sayılı kararıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, ..., ..., ... mevkiinde bulunan ... sitesinin 16.08.2015 tarihinde olağan genel kurul toplantısı yapıldığını, genel kurulda 220 bağımsız bölüm maliklerinden 118 bağımsız bölüm malikine çağrı dahi yapılmadan ve sadece 62 bağımsız bölüm malikinin veya vekillerinin hazır bulunmasıyla kararlar alındığını, bu durumun KMK'nın 29, 30 ve 31. maddelerine aykırı olduğunu, genel kurul toplantısının ve alınan kararların iptalini, daha önceleri 220 kat malikine çağrı gönderilmeden yine az sayıdaki malikin toplanmasıyla usulsüz şekilde yapılan ... sitesi yönetim planının iptalini ve yok sayılmasını,

mahkemece siteye yeni bir yönetici atanmasını, yöneticiye 2,000.-TL idari para cezası uygulanmasını talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, “Davacının, davalı sitede kat maliki olduğu, davanın, davalı sitenin 16/08/2015 tarihli genel kurul toplantısının iptali talebine ilişkin olduğu, alınan rapor uyarınca da; usulüne uygun olarak yapılan 16/08/2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yeterli çoğunlukla alınmış olan kararın iptalini gerektirecek hukuka aykırı bir neden bulunmadığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm davacı tarafından temyiz edilmiş, Dairemizin 06/11/2018 gün ve 2017/2587 E. - 2018/7092 K. sayılı kararıyla “16/08/2015 tarihli toplantıda çoğunluk sağlandığı ve alınan kararların usule uygun olduğu gözönünde bulundurularak davanın reddine karar verildiği anlaşıldığından yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına” karar verilmiş, süresi içinde davacı tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Dosyanın bu kez yapılan incelemesinde: Dava konusu anataşınmazın 149 ada 13 parsel olmak üzere tek parselden oluştuğu, kat irtifakının her biri .../220 arsa paylı 220 bağımsız bölüm olarak kurulduğu, daha sonra 102 tamam 118 natamam olarak cins tahsisinin yapıldığı, davalı vekilinin beyanına göre 32 adet bağımsız bölümün 102 adet bağısız bölüm maliklerine devredildiği, geri kalan 86 bağımsız bölüm arsasının ise üçüncü kişilere satıldığı, dosyadaki 35 nolu bağımsız bölümün tapu suretine göre 103 adet tamam 117 adet natamam dubleks meskenler ve arsası şeklinde kat mülkiyetinin işaretli olduğu,

dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre 159 ve 167 nolu bağımsız bölümlerde kat irtifakı, diğer bütün bağımsız bölümlerde kat mülkiyetinin kurulu olduğu, taraflarının beyanlarına göre parsel üzerindeki 220 bağımsız bölümden yarısından fazlasının inşa edilmediği, mahkemece ise keşif suretiyle yerinde bir tespitte bulunulmadığı, davalı tarafın 102 bağımsız bölüm üzerinden kat malikleri toplantıları yaptıkları ve yönetim oluşturdukları, mahkemece yönetim planı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuruluş evraklarının dosya içerisine getirtilmediği,

elverişsiz rapora itibar edilerek davacının bütün talepleri hakkında bir karar verilmeden hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti, tamamlanmış, kullanmaya elverişli ve yapı kullanım belgesi olan yapılarda kurulabilir.

Kanunun 2. maddesinde, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul; yalnız esas yapı kısmına anayapı; anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm; bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (3.md).

Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz (5.md). Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (10.md). Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı alır (13.md).

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md). Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md).

Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (17.md). Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır (27.md).

Kat Mülkiyeti Kanununun Ek-... maddesine göre, Kat Mülkiyeti Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanabilmesi için, anagayrimenkulde (tek parseldeki) kat mülkiyetinin kurulu olması veya 17. madde gereğince kat irtifakı kurulu parselde yapıların tamamlanmış ve üçte ikisinin fiilen kullanılmaya başlanılmış olması gerekmektedir.

Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereğince, tamamlanmamış yapılarda kat mülkiyetinin kurulması mümkün değildir. Mahkemece, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuruluş evrakları, yönetim planı ve toplantı tarihi itibariyle ve güncel tapu kayıtları tapu müdürlüğünden getirtilerek dosya içerisine alınıp, yerinde keşif suretiyle yapıların tamamlanmış olup olmadığı tespit edilerek öncelikle görev yönünden araştırma yapılmalıdır.

Somut olayda, mahkemenin görevli olduğunun anlaşılması halinde belirtmek gerekir ki, Kanunun 27. maddesi gereğince aynı parseldeki bir kısım maliklerin anagayrimenkulün kat malikleri toplantılarından ve yönetiminden hariç bırakılması mümkün değildir. Mahkemece, anagayrimenkulün yönetim planı getirtilerek tüm bağımsız bölüm malikleri yönünden Kanunun 29. 30. ve 31. maddeleri dikkate alınmak suretiyle yapılacak incelemeye göre bir karar verilmesi gerekir.

Ayrıca davacının, yönetim planının iptali ve yönetici atanması talepleri yönünden bir karar verilmeden, HMK nın 297. maddesine aykırı hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla kararın düzeltilmesi isteminin kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.