Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/2423 K.2019/4926

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davanın taraflarının ...., Merkez, ... mahallesi, 55 ada 11 sayılı parselde kayıtlı binada bağımsız bölüm malikleri olduklarını, binada 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapıldığını ve tapuda 23/06/2014 gün ve 6478 sayılı riskli yapı belirtmesinin bulunduğunu, ... 1. İdare Mahkemesinin 2014/887 Esas sayılı dosyasında 6306 sayılı Kanun kapsamına alınmasına yönelik işlemin iptali için dava açtıklarını belirterek ana yapının teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün ve zorunlu olduğunun, Kat Malikleri Kanununun 19/2. maddesi uyarınca tespiti istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile davaya konu olan ...mahallesi, 55 ada 11 parsel sayılı taşınmazın KMK'nın 19. maddesi 2. fıkrasına göre teknik olarak güçlendirilmesi gerektiğinin tespitine karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine ....Hukuk Dairesi 18/03/2019 gün ve 2018/1501 E. - 2019/459 K. sayılı kararı ile ilk derece mahkemesi kararı hukuka uygun olduğundan HMK'nın 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurularının esastan reddine, hükmün 1 numaralı bendinin sonuna.

"Davacının diğer taleplerinin reddine" cümlesi eklenerek hükmün düzeltilmesine, kesin olarak karar verilmiş, davacılar vekilinin hükmü temyiz etmesi üzerine Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi 16/04/2019 tarihli ek karar ile hükmün kesin olduğundan temyiz talebinin reddine karar vermiştir. Verilen bu ek karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, anataşınmazın teknik olarak güçlendirmesinin mümkün olup olmadığının tespiti ile davacıya bu işlem için avans toplayarak güçlendirme yapma yetkisi verilmesi istemine ilişkindir.

1) 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362. maddesinin b) fıkrası “(Ek İbare: 5.8.2017 - 7035 m.32) kira ilişkisinden doğan ve miktar veya değeri itibarıyla temyiz edilebilen alacak davaları hariç olmak üzere 4. maddede gösterilen davalar ile (23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç) özel kanunlarda sulh hukuk mahkemesinin görevine girdiği belirtilen davalarla ilgili kararlar.”ın temyiz edilemeyen kararlar olduğunu belirtmekle,

davacı 15/01/2018 tarihli ıslah dilekçesi ile güçlendirmenin tespitinin yanında güçlendirme projesi kapsamında avans toplama ve güçlendirme için kendisinin yetkilendirilmesini istemiş olup davacının ıslah ile eklediği talep yönünden taşınmazın aynına ilişkin olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle, .... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 16/04/2019 tarihli davacılar vekilinin temyiz isteminin reddine ilişkin ek kararının kaldırılması gerekmiştir.

2) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre kat malikleri, anataşınmazın bakımı ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup anataşınmazın acilen onarılması gerektiğinin veya güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmamaktadır. Bu bağlamda her kat maliki,

anataşınmazın güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun bilimsel olarak tespit edilmesi halinde diğer maliklerin rızası olmasa dahi güçlendirmenin yapılmasını kat maliklerinden isteyebileceği ve gerektiğinde buna karşı çıkan kat malikleri aleyhine mahkeme aracılığıyla hazırlattırılacak proje doğrultusunda binanın güçlendirilmesini ve bunun gerektiği masrafların kat maliklerinden tahsili için eda davası açabileceği Yargıtay uygulamalarında kabul edilmektedir.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesinin 5. fıkrası “(Değişik:RG-25/7/2014-29071) riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir.

Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe başvurulur.” demek sureti ile yapının güçlendirilmesine olanak sağlamaktadır.

Somut olayda; gerekirse yeniden mahalinde konusunda uzman bir bilirkişi kurulu oluşturularak keşif yapılmak suretiyle dava konusu anataşınmazın statik hesaplarının ve betonarme taşıyıcı elemanlarının kesit, boyut ve demir donatıları ile beton numunesi (karot) deneyleri dikkate alınarak gerekli araştırmalarda yapılıp, 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği hükümlerine göre olası bir depreme karşı nasıl ve ne şekilde güçlendirme yapılacağı ve güçlendirme bedeline ilişkin hususlar tam olarak tespit edilmeli,

bu tespitin yapılmasından sonra güçlendirme projesinin yaptırılarak gerekli makamlardan onayının da alınmasından sonra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesinin (d) bendi uyarınca anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında olduğu, yöneticinin bu işi kat maliklerinden toplayacağı avansla yapacağı dikkate alınarak bilirkişinin saptayacağı güçlendirme maliyetinin anataşınmaz kat maliklerinden (davacı taraf da dahil) avans niteliğinde olarak kanunun 20/b maddesi uyarınca arsa payları da dikkate alınarak toplanması,

masrafların daha fazla olması halinde kalan kısmın da kat maliklerinden alınması suretiyle onarımı yapması için varsa öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin bulunmaması veya yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacı tarafın bu konuda yetkilendirilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

KARŞI OY YAZISI

Kat maliki olan davacılar 55 ada 11 parselde kayıtlı binada 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yapıldığını ve tapuya 23.06.2014 tarih ve ..... sayı ile şerh konduğunu, kendilerinin idari yargıda dava açtıklarını belirterek, ana yapının teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olduğunun Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2. maddesi uyarınca tespitini istemiştir.

Daha sonra 15.01.2018 tarihli dilekçesi ile ıslah talebinde bulunarak, binada güçlendirme yapılabilmesi için yetki ve yapım masrafları için avans toplama yetkisine karar verilmesini talep etmiştir.

..... Sulh Hukuk Mahkemesi 29.03.2018 tarihli kararında Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2. maddesi gereğince binada teknik olarak güçlendirme yapılmasının tespitine karar vermiş, bu kararın istinaf edilmesi üzerine, .... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, istinaf talebinin esastan reddine ve ayrıca davacının diğer taleplerinin yani ıslah isteğiyle de karar verilmesi gerektiğini bilerleyip, kendisi davacının diğer taleplerinin reddine cümlesini ekleyerek hükmü düzeltmiştir. Bu son karar temyiz edilmektedir.

Kısaca davacılar vekilinin ıslah talebi hem ... Sulh Hukuk Mahkemesince hemde ... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesince yerinde görülmemiş reddedilmiştir. Davacıların tek talebi tespit kararı verilmesi isteği kalmıştır. Bu talep de kabul edilmiştir.

Dairemizce temyiz incelemesi sonucu temyiz talebi kabul edilerek karar bozulmuştur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 35. maddesi gereğince, anataşınmazın korunması, onarımı ve bakımının yöneticinin görevleri arasında bulunduğunu bu nedenle kat maliklerinden toplayacağı avans ile bu işlemi yerine getirebileceği dolayısıyla yöneticiye yetki verilmesi için uygun bir süre verilmesi gerektiği açıklanmıştır. Davacıların ıslah talebinin reddedilmesinin doğru olup olmadığı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunlar nazara alınarak irdelenmesi, tartışılması zorunludur. Davacıların ıslah talebinin reddedilmesinin her iki kanun karşısında doğru olduğu kanaatindeyim.

Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2. maddesinde; "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz." düzenlemesi bulunmaktadır.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinde " ...bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir..." düzenlemesi bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 8/5. maddesinde: "Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için müdürlüğe başvurulur." denmektedir.

6306 sayılı Kanun uygulaması yapılmayan Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi taşınmazlarda anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağı açıktır.

Kat maliklerinden her birinin mahkemeye başvurarak ana yapının onarım ve güçlendirmesinin zorunlu olduğunun tespitini talep hakkı bulunmaktadır. Mahkemece açılan davada böyle bir tespit yapılmış ise güçlendirmenin kat maliklerinden biri veya bir kaçı tarafından diğer kat maliklerinin rızaları aranmaksızın ve yasada ön görülen çoğunlukla karar alınmaksızın yapılması mümkündür.

Ancak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kat Mülkiyeti Kanununa göre özel bir kanun olup riskli yapı tespiti ve bu tespit yapıldıktan sonra yapılacak işlemlerin 6306 sayılı Kanuna ve bu kanunun uygulama yönetmeliğine göre yürütülmesi gerekir.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesi riskli yapı tespiti yapılmış olan taşınmazın ne şekilde değerlendirileceği hususunda üçte iki çoğunlukla karar alınabileceğini düzenlemiş olup, riskli yapı tespiti yapılmış olan binalarda Kat Mülkiyeti Kanununda bulunan 4/5 çoğunlukla veya oy birliği ile karar alınmasına ilişkin düzenlemeler uygulanmaz.

6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliğinde yer alan düzenlemelere göre riskli yapı tespiti kesinleşmiş olan binalarda idare riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir.

Kat mülkiyetine tâbi olan taşınmazlarda kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunun Kanunun 6. maddesi uyarınca bu altmış günlük süre içerisinde yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine karar verebilecekleri gibi yönetmeliğin 8/5. maddesinde gösterilen şekilde kendilerine verilen altmış günlük süre içinde yapının güçlendirilmesine de karar vermeleri gerekir.

Kat malikleri kendilerine verilen altmış günlük süre içerisinde üçte iki çoğunluk ile bir karar alamadığı takdirde yapının Kanun ve Yönetmelikte gösterildiği üzere idare tarafından yıkılması ve kat mülkiyeti terkin edilerek paylı mülkiyete dönüşmesi ve bu andan sonra ortaklığın giderilmesine konu edilebilmesi mümkün olacaktır.

Yapının riskli yapı olduğu belirlendikten sonra kat maliklerinden birisinin veya bir kısmının mahkemeye müracat ederek binanın teknik olarak güçlendirilmesinin mümkün olduğunun tespitini talep etmesi mümkündür. Ancak açılmış bu tespit davasının 6306 sayılı Kanunda ön görülen altmış günlük yıkım süresini uzatması veya bu dava içinde ihtiyati tedbir kararı verilerek yıkımın durdurulması mümkün değildir.

Bu nedenle yukarıda açıklanan ilkelere göre, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılan riskli yapı tespitinden sonra Kat Mülkiyeti Kanununun hiç bir hükmünün 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde yer alan düzenlemeleri etkisiz bırakacak şekilde yorumlanması ve uygulanması doğru değildir.

Açılan bu davanın KMK'nın 19/2. maddesi kapsamında güçlendirmenin zorunlu olduğunun tespiti davası olduğu anlaşılmaktadır. Riskli yapı tespiti kesinleştiğine göre bu davada mahkemece yapılması gereken iş yalnızca riskli yapı olduğu sabit olan yapının güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olup olmadığının tespitinden ibarettir.

Yukarıda açıklandığı üzere, .... Sulh Hukuk Mahkemesi ve .... Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin, davacının ıslah talebinin reddi ile sadece tespite karar verilmesinin doğru ve kanunlara uygun olduğu düşüncesiyle temyize konu kararın onanması gerektiği kanaatinde olduğumdan, sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.