Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/4140 K.2019/6527

Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan 25/06/2019 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı ... vekili Av. ... tarafından istenilmekle, tayin olunan 12/11/2019 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davacı ... vekili ... geldi, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davacının anataşınmazın 2/6 arsa paylı, 2. kat 3 nolu bağımsız bölüm maliki olduğunu, davalıların aynı adreste ve 1 ve 2 numaralı 2/6 arsa paylı bağımsız bölümlerin malikleri olduğunu, davacıya ait dubleks dairenin özellikleri bakımından diğer hissedarlara ait dairelerden çok üstün olduğunu, 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılması halinde, kaçınılmaz ve talefisi imkansız zararlara uğrayacaklarını, davacının kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemleri tesis edilirken taşınmazın maliki olmadığını, bağımsız bölümler ile bağımsız bölümlere tekabül eden arsa payları arasında denklik bulunmadığını,

01/06/1956 tarihli onaylı projede 3. kattaki çatı katının da yer aldığını, projenin çatı katının, yasal, ruhsatlı ve iskanlı olduğunu ortaya koyduğunu belirterek; davacıya ait 2/6 arsa paylı 2. kat 3 nolu bağımsız bölümün arsa payındaki yanlışlığın düzleltilerek tapuya 200/400 olarak işlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine .... Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2018/2939 E- 2019/1319 K. ile başvurunun esastan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması,mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu anataşınmazda tüm bağımsız bölümlere aynı arsa payının (2/6) verilmiş olması nedeniyle arsa paylarının verildiği dönemde gerçekten değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir. Ancak mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de alınan uzman bilirkişi raporunda da yapılan değerlendirmenin kat irtifakı yahut kat mülkiyeti tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Bu nedenle bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacılar tarafından ispatlanmalıdır.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

.... Bölge Adliye Mahkemesince, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Anılan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme sonucunda ilk derece mahkemesince yazılı şekilde hüküm tesisi ve bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddi kararı hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.