Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/6142 K.2020/2067

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili; müvekkilinin 4856 konut ve 32 iş yerinden oluşan ...

Vadisi toplu konutları içerisinde yer alan 61474 ada 2 parsel sayılı taşınmazda bulunan B2-25 bloktaki 27 nolu dairenin 01/12/2013 tarihinden itibaren kiracısı olduğunu ve site içerisinde verilen hizmetler nedeni ile aylık 70,00.-TL aidat alındığını, ödemiş olduğu aidatların hangi hizmetler için alındığının belirtilmediğini, ayrıca konut kapıcıları yönetmeliğinin amir hükümlerine göre kapıcının çalışma koşullarını ve görevlerini belirtir belgenin konut girişinde bulunan panoya asılması ve servis hizmeti verilmesini, işletme projesinin de onaylı bir örneğinin kendisine verilmesini istediğini,

bu yargılama nedeniyle oluşan harç ve giderler ile vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün temyizi üzerine, kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 2015/13683 E. - 2016/12649 K. sayılı ilamı ile görev yönünden hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Görevli mahkemece yapılan yargılamada, “Davacının davasının kısmen kabul kısmen reddine, a) Yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulun kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde yönetim tarafından asılmasına, b) Kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini belirtir bir belgenin konutun girişine yönetim tarafından asılmasına, kapıcının servis hizmeti vermesine, c) Davacının işletme projesinin onaylı örneğinin verilmesi talebinin reddine” karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- 03.03.2004 tarihli 25391 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Konut Kapıcıları Yönetmeliğinin 6. maddesinde, kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde.

“İş sözleşmesinin türü ve çalışma biçimi ile işveren ve işyeri adı ve adresi, kapıcının kimliği, işe başlama tarihi, yapacağı işler, temel ücreti ve varsa ücret ekleri, ücret ödeme şekli ve zamanı, çalışma süresi ve ara dinlenmesi, varsa özel hükümler, düzenleme tarihi ve tarafların imzası hususlarının bulunması gerekir” düzenlemesi yer almaktadır. Maddeye göre, kapıcı ile yapılan iş sözleşmesinde, kapıcının “yapacağı işlerin” sözleşme ile belirleneceği açıkça düzenlenmiştir.

5. maddede sayılan hususlar ise, kapıcıların mutlak veya her halde yapmak zorunda oldukları hususları değil, sözleşme ile belirlenebilecek diğer bir deyiş ile işverenin sözleşme ile talebi halinde yapmak/kabul etmek zorunda oldukları hususları düzenlemektedir. Ayrıca Yönetmeliğin 5/f maddesindeki “Belirlenen saatlerde servis hizmetlerini görmek…” düzenlemesinde ki servis hizmetlerinin neler olduğunun da sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.

Kapıcının, sözleşmesinde belirlenmeyen servis hizmetini vermesi beklenemeyeceği gibi, mahkeme kararı ile sözleşmesinde olmayan hizmetin yerine getirilmesine hükmedilmesi

mümkün değildir. Aksinin kabulünün, Anayasanın 48. maddesi ile 6098 sayılı TBK'nın 26. maddesinde yer alan sözleşme serbestisi ilkesine aykırılık oluşturacağı, oysa yönetmelik hükümlerinin Anayasa ve kanuna aykırı olamayacağı kuşkusuzdur. Somut olayda, davacının talep ettiği servis hizmetlerinin, kapıcı iş sözleşmesinde bulunup bulunmadığı incelenip, oluşacak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

2- Yöneticinin ve kapıcının bilgilerinin konutun girişine asılmasına karar verilebilmesi için, bu bilgilerin apartman girişinde bulunmadığının mahkemece belirlenmesi gerekir. Dosya içerisinde bu hususta davacının beyanları ve sunmuş olduğu dilekçe örnekleri ile istemin kabulüne karar verildiği, başkaca bir araştırma ve inceleme yapılmadığı anlaşılmaktadır.

6100 sayılı HMK'nın 190. maddesine göre “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir”.

O halde, davacının iddiasını ispatlaması, gerektiğinde keşif suretiyle (6100 sy.HMK.288.md.) yerinde yapılacak inceleme ile bir karar verilmelidir.

3- Dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. İşletme projesinin kiracıya tebliği yönünden uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle 4721 sayılı TMK'nın müşterek/paylı mülkiyete ilişkin hükümleri uygulanmalıdır. 4721 sayılı TMK'nın 689/1 maddesindeki, “paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler” düzenlemesi gereğince, anataşınmazın tapuya kayıtlı yönetim planı taraflar arasındaki anlaşmadır.

Buna göre, işletme projesinin, kiracıya tebliğ edilip edilmeyeceği öncelikle yönetim planında hüküm bulunmasına bağlıdır. Mahkemece yönetim planın incelenmesi, hüküm bulunmadığının anlaşılması halinde, yönetim planının 2. maddesindeki atıfla, 634 sayılı KMK'nın 37. maddesine göre, kat maliki veya bağımsız bölümden yararlanan şeklinde seçimlik bir düzenleme bulunduğundan, işletme projesinin kat malikine tebliğ edilip edilmediğinin tespiti gerekmekte olup, bu hususta davalı tarafından kat malikine tebliğ edildiği beyanına ilişkin delillerinin de incelenmek suretiyle oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir. Bu husus, aleyhe temyiz olmadığından bozma nedeni yapılmamıştır.

Açıklanan yasal düzenlemeler dikkate alınarak yapılacak araştırma ve inceleme ile oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.