Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2019/6407 K.2020/2069

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... İnş. Taah. ve İnş. Mal. Ltd. Şti.'ni temsilen kendi adına asaleten ... tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili; malikleri oldukları ... ... mahallesi 9356 ada 18 parsel sayılı taşınmazın riskli yapı olarak tescil edildiğini, yıkım kararı alınması ile kentsel dönüşüm sürecinin başladığını, ancak bir kısım maliklerin diğerlerinden habersiz bir takım girişimlerde bulunduklarını, toplantıların devam ettiğini ancak bazı kat maliklerinin bu toplantılara çağrılmamasının açıkça usul ve kanuna aykırı olduğunu belirterek 25/11/2016 tarihli kat malikleri kurulu kararları ile bu toplantıda alınan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptalini ve kurul kararının yürütmesinin ve buna istinaden yapılacak inşaata ilişkin tüm işlemlerin de tedbiren durdurulmasını talep etmiştir.

Mahkemece, binanın yıkılması nedeniyle davanın konusu kalmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmiştir.

Davalı ... İnş. Taah.ve İnş. Mal. Ltd. Şti'ni temsilen, kendi adına asaleten ... tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur. İstinaf mahkemesince, “dava konusu 9356 ada 18 parselde kat irtifakının kurulu olduğu, 6306 sayılı Kanuna göre "riskli yapıdır" şerhi konulduğu, sonrasında yıkım raporu düzenlendiği, 06/02/2017 tarihinde belediyece tutulan tutanakla taşınmaz, yargılama sırasında yani dava açıldıktan sonra yıkılmıştır.

Taşınmazla ilgili kat mülkiyetinin terkin edilerek anataşınmazın tapudaki niteliğinin arsaya çevrildiği hatta 06/03/2018 tarihinde 22/02/2018 tarihli Yönetim Planı şerh edilerek kat irtifakının kurulduğu sabittir. Anataşınmaz yıkılmıştır. Dolayısıyla konusuz kalan dava hakkında mahkemece verilen karar isabetli olup, davalının istinaf isteminin esastan reddi gerekir” gerekçesi ile başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davalı ... İnş. Taah. ve İnş. Mal. Ltd. Şti'ni temsilen, kendi adına asaleten ... tarafından temyiz edilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 6. maddesinde, “(1) (Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.

(Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle: 4/7/2019-7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen

haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.

(Değişik cümleler: 29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

(Ek cümle: 29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur” düzenlemesi getirilmiştir.

Somut olayda, iptali istenen 25/11/2016 tarihli toplantıda, 6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapı şerhi bulunan anayapının yıkılmasından sonrası için yapılacak binaya ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesine karar verildiği, sözleşme ekinde paylaşımında belirlendiği, davadan sonra anayapının yıkıldığı ve kat mülkiyetinin son bulduğu, toplantı evraklarında sahtecilik yapıldığı iddiası ile ceza davası açıldığı ve karar verildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, toplantı evraklarında özel sahtecilik iddiası yönünden ceza dosyası getirtilerek incelenip, iptali talep edilen kararların alındığı toplantının 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliğine uygun yapılıp yapılmadığının ve alınan kararların kanunda aranan çoğunlukla alınıp alınmadığının denetlenmesi gerekirken, anayapının yıkılması nedeniyle davanın konusu kalmadığından hüküm kurulmasına yer olmadığına karar verilmesi doğru görülmemiştir.