Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2020/210 K.2020/2735

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Yargıtay'ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 08/09/2020 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden davalı Hazine vekili Av. ... ile davacılar vekili ... ve davalı ... Yönetimi vekili Av..... geldiler, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkillerinin ... köyü 2443 parselin hissedarları olup ,taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan orman kadastro çalışmaları neticesinde taşınmazların orman sınırları içerisinde bırakıldığını ve müvekkillerinin mülkiyet haklarının sınırlandırıldığını, taşınmazın kaydına konan orman şerhi sebebiyle taşınmazı kullanılamadığını beyan ederek, üzerindeki emval ve mahrum olunan irat da nazara alınarak şimdilik 100.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davacılar vekili 7/3/2018 tarihli ıslah dilekçesiyle dava değerini 120.700,00 TL'ye yükselterek bu bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı Hazineden tahsilini talep etmiştir.

Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde, aleyhlerine açılan davanın öncelikle görev, zamanaşımı ve husumetten reddine, mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi tarafından davanın kabulü ile;120.700,00 TL tazminatın davanın açıldığı 22/3/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... Hazinesinden alınarak hisseleri oranında davacılara verilmesine, orman yönetimine karşı açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Yerel mahkemenin kararına karşı davalı Hazine vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuş, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesince davalı Hazine vekilinin istinaf istemlerinin HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddi üzerine davalı Hazine vekili tarafından hüküm duruşma istemli olarak temyiz edilmiştir.

Dosya kapsamından tazminata konu Değirmendere köyü 2443 parselin 1959 yılında yapılan tapulama çalışmasında 5680 m2 yüzölçümü ve çalılık niteliğiyle dava dışı 3. kişi adına tescil edildiği, davacıların murisi tarafından 1983 yılında satış yoluyla edinildiği, davacılara ise 1996 yılında intikal yoluyla geçtiği tapu kaydına 27/9/1996 tarihinde orman şerhi konulduğu anlaşılmıştır.

Davacıların murisi tarafından tapu kaydına güvenerek satın alınan taşınmazın orman sınırları içinde kalması sebebiyle Orman Yönetiminin açtığı dava sonucu mahkemenin 30/03/2017 tarihli 2015/167 E.-2017/121 K. sayılı kararıyla taşınmazın tapu kaydının iptali ile orman niteliğiyle Hazine adına tesciline karar verilmiş olması karşısında,davacıların uğradığı zararın TMK'nın 1007. maddesi uyarınca Hazine tarafından karşılanması gerektiği yönündeki mahkemenin kabulünde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 1007. maddesi gereğince, tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse, tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar; tapu kaydının iptali nedeniyle, tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır.

Tazminat miktarı, zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı, zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse, aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 05.03.2003 gün ve 2003/19-152 E. - 2003/125 K.. 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. - 2010/427 K.. 15.12.2010 gün ve 2010/13-618 E. - 2010/668 K. sayılı kararı).

Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup, bu tarih ise zararın meydana geldiği tarihtir. Zararın meydana geldiği tarihe göre de tapusu iptal edilen gayrimenkulün niteliği ve değeri belirlenmelidir.

Değerlendirme tarihi itibariyle taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile, arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir. Somut olayda dava tarihinde taşınmazın tapu kaydı henüz iptal edilmediğinden değerlendirme tarihinin dava tarihi olarak alınması da doğrudur.

Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3 E. - 1998/1 K. sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde (tapu iptali ve tescil davalarının kesinleştiği tarihte) arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.

Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara,

dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmaza ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili belediye başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporunun da denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan

değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise, arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı,

yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazın değeri, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarihe göre hesaplanmalı, taşınmaların varsa mütemmim cüzleri,

muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde tapusu iptal edilen taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir .

Ne var ki mahkemece, taşınmazın niteliği ve değeri yönünden belirtilen yöntemle bir araştırma yapılmamıştır.İlgili belediye tarafından verilen yazı cevabında taşınmazın meskun sahada yer almadığı, belediye hizmetlerinden yararlanmadığı,1/25000 planda orman alanında kaldığı belirtilmiş, hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise taşınmazın her türlü belediye hizmetinden kısmen yararlandığı ve yerleşim bölgesine yakın olduğu belirtilmiştir. Bu haliyle taşınmazın niteliğinin kesin olarak belirlendiği söylenemez. Kaldı ki taşınmaz arsa olarak kabul edildiği ve emsal kıyaslama yöntemine göre değer belirlendiği halde, dava konusu taşınmazdan ve emsal taşınmazdan DOP kesilip kesilmediği de mahkemece araştırılmamıştır.

Hal böyle olunca; çekişmeli taşınmazın dava tarihinde yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu Kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu Kararı çerçevesinde arsa yahut arazi vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle,

arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre bu tarihteki gerçek değeri varsa üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle tespit edilmeli, emsal satış yöntemine göre zarar belirlenecek ise taraflarca gösterilecek veya bilirkişi kurulu tarafından resen belirlenecek emsaller arasından, değerlendirme tarihine yakın zamanda, gerçek satışlara ait taşınmazın resmi satış tablosu getirtilmeli, imar parsellerine yakın olup olmadığı, kadastro veya imar parseli niteliğinde olup olmadığı,

DOP düşülmesi gerekip gerekmediği araştırılmalı, çekişmeli taşınmazın konumunun, emsal taşınmaz ve çevredeki yakın imar parselleri ile birlikte kroki üzerinde gösterildiği, denetime imkan veren rapor hazırlattırılmalı ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, incelemeye dayanılarak hüküm kurulması usul ve kanuna aykırıdır.