Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2020/496 K.2020/3011

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan pafta no: 127-135, ada 693, parsel 53 numarasında kayıtlı ana gayrimenkul üzerinde kurulan kat mülkiyetinde bağımsız bölüm maliki olduklarını, gayrimenkul arsasının 1.209,92 m2 olduğunu bu arsa üzerinde (A1), (A2), (B1) ve (B2) olarak isimlendirilmiş olan dört ayrı blok halinde toplam 43 adet bağımsız bölüm oluşturulduğunu, bu bağımsız bölümlerden 10'ar adeti (A1) ve (A2) bloklarda 9 adeti (B1) blokta 5 adedi ise (B2) blokta yer aldığını, bu bağımsız bölümlerin arsa payları oluşturulurken depolu galerili dükkan netiliğinde olan ve dairelere nazaran beş veya altı kat daha fazla değer taşıyan dükkan cinsli bağımsız bölümler aleyhine büyük bir haksızlık yapıldığını beyanla arsa paylarının belirlenerek düzeltilmesini istemiştir.

Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. İstinaf mahkemesince, istinaf talebinin kabulü ile mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekili tarafından temyiz yoluna başvurulmuş, istinaf mahkemesince kararın kesin olduğu gerekçesi ile 06/11/2019 tarihli ek karar ile temyiz isteminin reddine karar verilmiştir. Davacı vekili, temyiz isteminin reddine ilişkin kararı temyiz etmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir (3.md). Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz (5.md). Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler (15.md).

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır (16.md).

Açıklanan yasal hükümler nedeniyle, arsa payının düzeltilmesi davaları, doğrudan mülkiyet hakkı ve taşınmazın aynı ile ilgilidir.

6100 sayılı HMK nın 362/1-b maddesinde ise, bölge adliye mahkemelerinin hakkında temyiz yoluna başvurulamayacak kararları yönünden, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan doğup taşınmazın aynına ilişkin olan davalar hariç tutulmuştur. Bu itibarla, İstinaf mahkemesinin, davacı vekilinin temyiz istemin reddine ilişkin 06/11/2019 tarihli ek kararının kaldırılarak yapılan temyiz incelemesinde:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesi hükmüne göre; "kat mülkiyeti, veya kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." kanun gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır.

Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır.

Değerlendirmeye esas alınacak (kat irtifakının kurulduğu) tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Dosya içerisindeki bilirkişi raporu ise açıklanan hususlarda gerekli inceleme ve değerlendirmeyi içermemekte olup, hüküm kurmaya elverişli değildir.

İstinaf mahkemesince, bilirkişi raporuna itibar edilmediği, ancak herhangi bir inceleme ve araştırma yapılmadan mahkeme kararı kaldırılarak davanın reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. İstinaf mahkemesince, açıklanan hususlarda gerekli inceleme ve değerlendirme içeren ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmak suretiyle oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.