Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2011/4299 K.2012/2357

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davaların reddine yönelik olarak verilen hükmün asıl ve birleşen davalarda davacılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili Avukat ... ile davalı;... ve bir kısım davalılar vekili Avukat..., asıl ve birleşen davada davalı ... inşaat Ltd. Şti. Temsilcisi ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-KARAR-

Asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili, müvekkillerinin davalı borçlular ... İnş.Ltd. Şti ve ... aleyhine başlattıkları takiplerde alacaklarını tahsil edemediklerini, bu davalarla arsa maliki diğer davalılar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicilerin edimlerini yerine getirmelerine rağmen hak edilen dairelerin halen arsa sahibi davalılar adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek, sözleşmeyle yükleniciye ait olduğu kararlaştırılan bölümlerin davalı yükleniciler adına tesciline, tescil imkanı bulunmaması halinde daire bedelleri kadar tazminatın davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar ..., ..., ... ve ... vekili, davalı yüklenicilerin sözleşmeye aykırı davranarak ruhsata aykırı inşaat yapması nedeniyle taraflar arasındaki sözleşmenin mahkemece geçmişe etkili olarak feshine karar verildiğini, yüklenicilerin dairelerin tescilini isteme hakkını elde etmeden bir kısım daireleri üçüncü kişilere sattıklarını ve üçüncü kişilerce tescil davası açıldığını, davacıların elinde aciz vesikası bulunmadığından dava açma koşullarının gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı .... Tic. Ltd. Şti. temsilcisi, inşaatın tamamlanması için nakit ihtiyacı bulunduğundan arsa sahibi davalılarla anlaşarak sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmeyle kararlaştırılan edimlerin yerine getirildiğini savunarak, davayı kabul etmiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... 5. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 27.10.2006 tarih 2006/79 E. 2006/132 K. sayılı ilamıyla feshedildiği, asıl ve birleşen davaların sözleşmenin feshi tarihinden sonra açıldığı , sözleşmenin feshine ilişkin kesinleşen kararın tarafları bağladığından dava şartının bulunmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davaların davacıları vekili temyiz etmiştir.

Dava, İİK’nun 94 ncü maddesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davalarda davacılar, yüklenicilerden alacaklı olduklarını iddia ederek, İİK.nun 94. maddesi uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı borçlu namına tescili gereken bağımsız bölümlerin yükleniciler adına tescilini istemişlerdir.

Davacılar, davalılar arasındaki sözleşmenin tarafı değildir. Yasanın kendilerine tanıdığı yetkiyi kullanarak bu davayı açtıklarından yüklenici adına tescil koşullarının oluşup oluşmadığının arsa sahibi ve yüklenici arasındaki sözleşme hükümlerine göre incelenerek değerlendirilmesi gerekir.

Somut olayda, mahkemece, yüklenici ve arsa maliki davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin mahkeme kararıyla feshedilmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmiş ise de, yapılan inceleme bu sonuca varmak için yeterli değildir.

Mahkemece, konusunda uzman bilirkişi kurulu oluşturularak sözleşmenin feshi tarihi itibariyle inşaatın seviyesi belirlenmeli, sözleşme feshedilmiş olsa bile bu tarihten sonra yüklenicinin eylemli olarak inşaatın yapımına devam edip etmediği değerlendirilerek yüklenici ile arsa malikleri arasındaki sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaatı getirmiş olduğu seviye itibariyle yüklenicinin kaç dairenin tesciline hak kazandığı, hak kazanılan dairelerden ne kadarının daha önce yükleniciye verildiği, yüklenicinin, dava konusu bağımsız bölümleri hak edip etmediği ve davacı alacaklıların alacak miktarları belirlenerek,

alacağın kaç bağımsız bölümün tesciliyle tahsil edilebileceği konularında denetime elverişli, iddia ve savunmaları da irdeleyen bilirkişi raporu alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde karar verlimesi doru değildir.