Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2011/4718 K.2012/2096

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... ve ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkilinin davalı kooperatifin J blok bodrum kattaki dairesini konut satış sözleşmesi ile peşin para vererek satın aldığını, yönetimin yapılan bu ödemeyi inkar etmediğini, tapuda işlem yapılırken ortak yerlerden olduğundan bahisle tapuya tescilinin yapılamadığını, dava konusu yerin oturmaya elverişli olup ortak yerlerden olmadığını ileri sürerek, J blokun altında bulunan dairenin müvekkili adına tapuya tescilini talep ve dava etmiş, dahili dava dilekçesinde, j blok' ta oturan 10 ayrı bağımsız bölümün malikine husumet yöneltilmiştir.

Tasfiye Kurulu Memurları vekili, davada taraf teşkilinin sağlanmadığını,dava konusu yerin ortak yerlerden olup, mesken olmadığını, mimari pojede sığınak olarak gözüktüğünü, yönetim kurulunun genel kuruldan yetki almadan satış yapmasının mümkün olmadığını, davacının bu yerin tapusunu alamayacağını bildiği halde satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Dahili davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, ...

Merkez .... mahallesi ada 2000, 1 no.lu parsel üzerinde davalı kooperatif tarafından inşaat yapıldığı, inşaatın (j) blokunda bulunan bodrum katındaki boşluğun tadilat projesi ile bağımsız bölüm haline getirildiği, bu bağımsız bölümün kooperatif yönetimi tarafından davacıya satıldığı, tapuda belirlenen arsa payının ,dava konusu bağımsız bölüm göz önüne alınmadan düzenlendiği, bağımsız bölüm ile birlikte arsa paylarının 1/121 olacağının anlaşıldığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile, ...

Merkez ... (....) Mahallesi ada 2000, 1 no.lu parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve 17.12.2005 tarihli bilirkişi raporda belirtilen J blok 1/121 arsa paylı, bodrum kattaki mesken vasıflı 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile, bu bağımsız bölümün davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.

Kararı, davalı kooperatifin tasfiye kurulu memurlarından ... ve ... vekili temyiz etmiştir.

1- Dava, tapu tescil istemine ilişkindir.Davacı, davalı kooperatifin (j) blok bodrum kattaki yerini kooperatiften satın aldığını,burasının ortak yerlerden olmadığını, oturmaya elverişli olduğunu ileri sürerek adına tescilini istemiş, davalı taraf ise dava konusu yerin ortak yerlerden olup sığınak niteliğinde bulunduğunu, mesken olmadığını savunmuştur. Mahkeme, davanın kabulü ile, ... Merkez .... (...) Mahallesi ada 2000, 1 no.lu parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ve 17.12.2005 tarihli bilirkişi raporda belirtilen J blok 1/121 arsa paylı, bodrum kattaki mesken vasıflı 11 no.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile, bu bağımsız bölümün davacı adına tapuya tesciline karar vermiştir.

Mahkemece verilen karar yeterli incelemeye dayanmadığı gibi hükme dayanak bilirkişi raporları da denetime elverişli değildir.Dosyada bulunan 26.10.2004 tarihli inşaat bilirkişi raporunda ve 17.02.2005 tarihli tapu sicil müdür yardımcısı tarafından düzenlenen bilirkişi raporunda tadilat projesinden bahsedilse de tescile konu edilen bodrum kattaki yere ilişkin bir tadilat projesine dosyada rastlanılmadığı gibi, bahsedilen tadilat projesinin ilgili yere ait olup olmadığı da tam olarak anlaşılamamıştır.

Ayrıca tapu kayıtlarında ve anılan bilirkişi raporlarında toplam 10 adet bağımsız bölüm bulunduğunun belirtilmesine karşın mahkemece 11 nolu bağımsız bölümün kimin adına kayıtlı olduğu da belirtilmeden tapu kaydının iptali ile bu bağımsız bölümün davacı adına tesciline dair verilen kararın somut olarak dayanağı ve kanıtları açıklanmamıştır.

Dava konusu yerin ortak yerlerden olduğu ve projede sığınak olarak geçtiğinin savunulması karşısında, mahkemece, bu yerin tapu kayıtlarının son haliyle getirtilip, proje ve taşınmaza ait tüm kayıtlar mahalline uygulanmak suretiyle bu yerin gerçekten ortak yerlerden olup olmadığı ve bağımsız bölüm olarak tapuya tescilinin mümkün bulunup bulunmadığı, bu yerin tadilat görüp görmediği, tadilat projesine bağlanıp bağlanmadığı, j blokta 11 nolu bağımsız bölüm olup olmadığı,

varsa bu bölümün davaya konu edilen yer olup olmadığı üzerinde yeterince durulması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir.

2- Davacı, dava konusu yeri satım sözleşmesi ile kooperatiften aldığını, bedelini de ödediğini ileri sürmüştür.

Davacının üye olmadan sadece taşınmaz satın alıp almadığı ya da peşin bedel ödeyerek üye olup olmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.Şayet peşin bedel ödeyerek üye olmak için taşınmaz satın almış ise, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerinde eşit konumdadırlar.Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak,

genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça veya zımnen benimsemesi icap etmektedir.Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılım için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder.

Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alımdaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder.

Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Yasa'nın 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.Öte yandan dava tarihi itibariyle varsa parasal yükümlülükler yerine getirilmeden tapu iptal ve tescil isteminde bulunulamaz.

Davacı şayet kooperatife üye olmayıp yalnızca bedel ödeyerek taşınmazı satın almak istemiş ise bu satışın genel kurul kararına dayanıp dayanmadığı üzerinde durulmalıdır.

1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesinin 6. bendi ve anasözleşmenin 23. maddesinin 9.bendince gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerini ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirlemek yetkisi genel kurula verilmiştir Ancak anasözleşmenin 44. maddesinin 11. bendiyle genel kuruldan karar almak şartı ile kooperatifin taşınır ve taşınmaz mallarını satmak, rehine koymak veya mülkiyetini aktarmak konusunda yönetim kuruluna yetki verilebileceği hükmü düzenlenmiştir.

Bu durumda, mahkemece, kooperatifin defter ve kayıtları ve tüm genel kurul kararları üzerinde bilirkişiye inceleme yaptırılarak, sabit veya peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa kabul konusunda genel kurulca bir karar verilip verilmediği yada bu hususun genel kurulca benimsenip benimsenmediği saptanıp, buna göre peşin ortaklık mevcut ise davacının genel idare ve alt yapı giderlerinden borcu bulunup bulunmadığı,

peşin ortaklık mevcut değil ise inşaat finansman giderleri dahil tüm aidat borcundan sorumlu olduğu ilke olarak benimsenip, uygun sonuç çerçevesinde hüküm kurulması gerekirken, bu hususlar üzerinde araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmadığı gibi, davacının kooperatife üye olmayıp, yalnızca taşınmazı satın almış olması halinde, taşınmazın satımı konusunda genel kuruldan karar alınıp alınmadığı araştırılmadan karar verilmesi de isabetli görülmemiştir.

3-Davacı, ( j ) bloktaki bağımsız kat maliklerini dahili dava dilekçesi ile davaya dahil etmiştir. Ancak usul hukukunda dahili davalı adında bir kurum bulunmamaktadır.İstisnai durumlar hariç, açılan davaya taraf eklenmesi mümkün değildir. Bu durum karşısında dahili dava edilenler hakkında usulüne uygun olarak dava açılmadığı dikkate alınmadan, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır. 4)Bozma neden ve şekline göre, davalı kooperatifin tasfiye kurulu üyelerinden ... ve ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.