Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/3387 K.2012/6228

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen çekişmenin giderilmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı her iki davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı şirket vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili asıl ve birleşen davalarda, müvekkili ile dava dışı arsa maliki... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline isabet eden dairelerin tescili amacıyla arsa malikine karşı açtıkları davada mahkemece davanın reddine karar verildiğini, ancak Yargıtay 15. Hukuk Dairesince yükleniciye imara aykırılığın giderilerek iskan ruhsatı alınması ve mülkiyet hakkına dayanarak tadilat yapılmasını engelleyen 4830 ada 2 parsel 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin malik ve kiracılarına karşı da muarazanın önlenmesi davası açması için süre ve yetki verilerek aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi,

aykırılığın giderilerek iskan alınması halinde tescil isteminin kabulüne karar verilmesi gerekçesiyle kararın bozulduğunu, tescil davasına bakan mahkemece, anılan bağımsız bölüm maliki ve kullanıcılarına karşı muarazanın giderilmesi davası açılması için yetki verildiğini, müvekkilinin projeye aykırılığı gidererek iskan ruhsatını almaya çalışmasına rağmen bağımsız bölümün malik ve kiracısı olan davalıların 4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerdeki projeye aykırılıkların giderilmesini engellediklerini ileri sürerek,

4 ve 5 nolu bağımsız bölümlerin müvekkilince projeye uygun hale getirilmesi için davalıların tahliyelerinin sağlanarak bağımsız bölümlerin davacıya teslimi suretiyle çekişmenin giderilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili, yapılan usulsüzlükler nedeniyle yüklenicinin yapı ruhsatı almasının mümkün olmadığını,yapılacak tadilatların binanın temel ve statiğine zarar verebileceğini, müvekkilinin taşınmazları 29.05.2000 tarihinde yükleniciden satın aldığını,sadece müvekkiline ait bağımsız bölümlerin tadilatının iskan almaya yetmeyeceğini, zira binanın diğer bağımsız bölümleri ve ortak alanlarında da projeye aykırılık bulunduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

Diğer davalılar, davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, dava konusu 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümler dışında 2 ve 3 no'lu bağımsız bölümlerde ve binanın ortak alanlarında da projeye aykırılıklar bulunduğu, sadece 4 ve 5 no'lu bağımsız bölümlerde yapılacak tadilat çalışmasının iskan için yeterli olmayacağı, yüklenicinin alacağı

Yetkiyle proje tadilatı yapılarak yapının mevcut durumunun projeye işlenmesi suretiyle de genel iskan belgesi almasının mümkün olduğu, davacı ile dava dışı arsa maliki arasındaki davada verilen bozma kararında da proje tadilatı yoluyla aykırılığın giderilebileceğinin belirtildiği, davalı ...’ın kiracılık sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davalı ... hakkındaki davanın husumet yönünden, diğer davalılara yönelik davaların esastan reddine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı inşaat sözleşmesi uyarınca inşa edilen bağımsız bölümlerdeki mevcut imara aykırılığın giderilebilmesi için davalıya ait iki bağımsız bölümün tahliye ve imara aykırılığın giderilmesi için teslimi istemine ilişkindir. Mahkemece, mimar bilirkişiden alınan rapor uyarınca yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş ise de yeterli inceleme yapılmamıştır. Yüklenici şirketin imara ve projesine uygun inşaat yapmak yükümlülüğü bulunmaktadır.

Bilirkişi raporlarına göre, davalıya ait bağımsız bölümler ile diğer bağımsız bölümler ve ortak alanlardaki aykırılıklar giderilmeden binaya iskân ruhsatının verilemeyeceği anlaşılmaktadır. Davacı yüklenici şirketin binayı bazı yönleriyle imara ve projesine aykırı yaptığı belirlenmiştir. Davalı yüklenici şirketin iskân ruhsatı alma yükümlülüğü de bulunmaktadır.

Yüklenicinin sözleşmeyle yüklendiği sorumluluklardan kurtulması ve kararlaştırılan bedele hak kazanabilmesi için yapının tümüyle imara ve projesine uygun şekilde tamamlanarak kullanıma hazır olması gerekir. Bu bakımdan, yüklenici tarafından yapılan yapıdaki imara aykırılığın giderilmesinde yüklenicinin hukuki yararı bulunmaktadır.

Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalıya ait bağımsız bölümler yanında ortak alanlar ile 2 ve 3 numaralı bağımsız bölümlerde de projeye aykırılık bulunduğu, projeye aykırılığın sadece davalıya ait bağımsız bölümlerdeki aykırılığın düzeltilmesiyle giderilemeyeceği ve tadilat projesi hazırlanarak imara aykırılığın giderilebileceği belirtilmiş ise de, alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir.

O halde mahkemece, uyuşmazlık konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulundan ek rapor alınmak suretiyle, tadilat projesi hazırlanması yoluyla davalıya ait bağımsız bölümlerdeki proje ve imara aykırılığın giderilip giderilmeyeceğinin ve alacak sürenin kuşkuya yer vermeyecek şekilde belirlenerek yapılması gereken işlerle ilgili rapor ve kroki düzenlettirildikten ve merciinden de alınan rapor ve krokiye göre proje ve imara aykırılığın giderilip giderilmeyeceği sorulduktan, tadilat projesiyle aykırılığın giderilmeyeceğinin anlaşılması halinde ise,

düzenlenecek bilirkişi raporunda projeye aykırılığın başka bir yöntemle giderilebilip giderilemeyeceği, giderilebilecekse bu yöntemin ve ifası gereken işlemlerin binanın statiğine zarar verip vermeyeceği ve hangi işlerden oluştuğu, keza aykırılığın ne kadar sürede giderilebileceği ve yapılacak işler sırasında bağımsız bölümlerin tahliyelerinin gerekip gerekmediği hususları ayrıntılı şekilde tesbit ettirilmeli, yine yukarıda değinildiği gibi alınan rapor konusunda ilgili belediyeden görüş alınmalı bu şekilde projeye aykırılığın giderilmesinin mümkün olduğunun anlaşılması halinde infazı kabil bir karar verilmeli,

her iki ihtimalin de mümkün olmadığının anlaşılması halinde ise şimdiki gibi karar verilmesi gerekirken eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.