Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2012/6290 K.2013/754

Taraflar arasındaki birleştirilen alacak, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davalarının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davaların kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içerisinde asıl ve birleşen davalarda davalı ... ile birleşen 2011/162 Esas sayılı davada davalılar ... ve ... tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, asıl davada, taraflar arasında düzenlenen ....06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkilinin sahip olduğu 50/210 hissenin devri edimini yerine getirdiği halde davalı yüklenici ...'in müvekkiline isabet eden bağımsız bölümün inşaatını yapmadığını ve teslim etmediğini ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla daire bedeli ....000,00 TL ile ....000,00 TL kira bedelinin; 06.04.2010 tarihli ıslah dilekçesiyle ....100,00 TL kira bedeli ile 80.000,00 TL daire bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/... Esas sayılı davada davacı vekili, davalı yüklenici ...'in sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek, akdin feshini ve davacının devrettiği 50/210 hissenin davalı ve davalının devrettiği üçüncü kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkiline aynen iadesini, müvekkili adına tapuya tescilini, olmazsa ....000,00 TL olan bedelin tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2011/162 Esas sayılı davada davacı vekili, ....06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve davacıya ait iken davalı yüklenici ...'e devredilen 50/210 hissenin bu davalı ve davalının devrettiği diğer davalılar ..., ..., ... ve ... adlarına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, taşınmazın davacıya aynen teslimini, tapu iptali ve tescil talebi kabul olunmadığı takdirde ....000,00 TL olan hisse bedelinin tüm davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen davalarda davalı ... ile birleşen 2011/162 Esas sayılı davada davalılar, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; taraflar arasında düzenlenen ....06.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin inşa ettiği binanın ruhsatsız ve kaçak olduğu, sözleşme gereğini yerine getirmeyen davalı yüklenici ve yükleniciden daire satın alan birleşen davanın davalıları adlarına olan tapu kayıtlarının iptalinin gerektiği, sözleşme gereğince kendisine verilmeyen dairenin yapımının ekonomik değeri olmadığından daire bedeli talep edilemeyeceği, davacının ıslah ettiği gecikme bedelinin talep edilebileceği gerekçesiyle,

asıl davanın kısmen kabulü ile ....100,00 TL'nin 31.07.2008 olan dava tarihinden itibaren davalı ...'ten tahsiline, birleşen 2011/... Esas sayılı davanın kabulü ile taraflar arasındaki sözleşmenin feshine, birleşen 2011/162 Esas sayılı davanın kabulü ile bu dosya davalıları adına kayıtlı hisseye ait tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davalarda davalı ... ile birleşen 2011/162 Esas sayılı davada davalılar ...ve ... temyiz etmişlerdir. ...-Asıl ve birleşen davalarda davalı ...'in birleşen davalarda, verilen hükümlere; birleşen 2011/162 Esas sayılı davada ise davalılar ... ve ...'nin bu davada verilen hükme yönelik temyiz itirazları yönünden; a-Birleşen davalar; akdin feshi, tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

Taraflar arasında yapılan ....06.1997 tarihli sözleşmede davacı dışında ...., ..... ve ...'ün arsa maliki olarak taraf olduğu anlaşılmaktadır. Bina yapılacak arsanın paylı olması halinde sözleşmenin geçerliliği için tüm maliklerin sözleşmeye katılımı gerekir.

Mahkemece, öncelikle sözleşme tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın tüm tedavülleri gösterir tapu kaydı getirtilerek, sözleşmeye taraf olmayan arsa maliki olup olmadığı belirlenmeli, sözleşme dışında kalan arsa malik ya da malikleri varsa bu kişilerin sözleşmeye onayı olup olmadığı araştırılmalı, onayları bulunmadığının tesbiti halinde sözleşmenin geçersizliğinin tesbiti ile yetinilmelidir.

Sözleşme dışında kalan arsa malik ya da maliklerinin sözleşmeye onaylarının olduğunun tesbiti halinde ise, sözleşmenin feshi isteminin sözleşme dışı kalan bu malikler ve sözleşmeye taraf tüm maliklerce istenmesi ya da bunlardan davada taraf olmayanların davaya onay vermeleri gerekeceğinden; somut olayda sözleşmede imzası olup ta dava dışında kalan arsa malikleri ..., ....ş ve....a kalıp sözleşmeye onaylarının bulunması halinde bu paydaş ya da paydaşların davacının açtığı birleşen davalara onay vermeleri gerekir.

Zira, TMK'nın 692. madde hükmü uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine yönelik davalar olağanüstü tasarruf niteliğinde olduğundan, tüm paydaşlar tarafından açılmalı ya da davaya onayları alınmalı, onayları alınamayan paydaşlar varsa bunlar hakkında dava açılması için davacıya süre verilmeli, dava açılması halinde bu dosya ile birleştirilmesi sağlanmalıdır. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, mahkemece de re'sen gözetilmelidir.

Mahkemece, bu hususlar araştırılmadan işin esasına girilip yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

b- Bozma nedenine göre, asıl ve birleşen davalarda davalı ...'in asıl davaya yönelik tüm, birleşen 2011/... Esas ve 2011/62 Esas sayılı davalarda verilen hükümlere; birleşen 2011/162 Esas sayılı davada davalılar ... ve ...'nin bu davada verilen hükme yönelik diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir. ...-Kabule göre, sadece davacı ...'nun hissesi yönünden tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken, davada taraf olmayan diğer tapu maliklerinin hisselerinin de davacı adına tescili sonucunu doğuracak şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.