Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/5590 K.2013/8023

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında 06.06.2009 tarihinde, kaba inşaatın restore edilmesi konusunda bir sözleşme imzalandığını, sözleşmede arsa sahiplerinden bir kısmını davalı ...'nun temsil ettiğini, ruhsat yenilenmesi ve diğer resmi işlemler için mal sahibi davalılar tarafından müvekkiline verilmesi gereken vekaletnameler verilmediğinden hiç bir iş yapılamadığını, müvekkilinin, bu iş için yaptığı tüm masrafların boşa gittiğini ve kazanç kaybına uğradığını ileri sürerek,

sözleşme gereğince yapılan masraflar, harcanan emek ve mesai ile davalılar sözleşme hükümlerine uymuş olsalar idi müvekkilinin elde edeceği kâr için şimdilik 25.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiş, ıslah yoluyla, davalılardan ...'ya inşaat taşıyıcı kolon sütunlarındaki beton numunelerin analizi için 13.500,00 TL verdiğini beyan ederek, 13.500,00 TL'nin davalı ...'dan, kalan 11.500,00 TL'nin tüm davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.

Bir kısım davalılar vekili, iddiaya konu kaba inşaatın bulunduğu arsanın 26 hissedarı bulunduğunu, davacının arsa sahipleri ile sözleşme yapmak üzere görüşmeler yaptığını ve aralarında müvekkilerinin de bulunduğu bir kısım arsa sahibi ile adi yazılı şekilde bir sözleşme imzalandığını, yapılan sözleşmenin tüm arsa sahiplerince imzalanmaması ve resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğunu, öte yandan, davacının müvekkillerinin yararına hiçbir harcama yapmadığını ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak kaçırılan fırsat kapsamındaki zararların tazmininin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, davanın ıslah edilmesi üzerine, müvekkillerinden ...'ya ödenen 13.500,00 TL'yi iade etmeye hazır olduklarını, kalan miktar yönünden davayı kabul etmediklerini bildirmiştir.

Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, sözleşmenin, taşınmazın davalılar dışındaki diğer malikleri tarafından da imzalanmamış olması nedeniyle geçersiz olduğu, davacı, her ne kadar sözleşme hazırlıkları kapsamında iyiniyetli olarak yaptığı masrafların tahsilini talep etmiş ise de, akit öncesi sorumluluğun ancak geçerli sözleşmelerde söz konusu olabileceği, basiretli bir iş adamı gibi davranmak zorunda olan tacir durumundaki davacının, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak hak talep edemeyeceğini bilmesi gerektiği, davalılardan ...'nun davanın 13.500,00 TL'lik

kısmını kabul ettiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 13.500,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan tahsiline, fazlaya ilişkin istemlerin ve ... dışındaki diğer davalılar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Dava, taraflar arasındaki adi yazılı arsa payı karşılğı inşaat sözleşmesinin geçersizliğine dayalı olarak yapılan masrafların bedelinin tahsili istemini ilişkindir.

Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmış tarihsiz sözleşmenin binanın bölüşülmesi ile ilgili 4. maddesinde yükleniciye ve arsa sahiplerine ait olacak bloklar ile kademeli olarak bir ödeme planı belirlenmiştir. Anılan sözleşme içeriği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur.

Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde “düzenleme” şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ayrıca, TMK'nın 692. maddesi gereği sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile yapılması zorunludur.

Somut olayda, adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmede, taşınmazın davalılar dışındaki paydaşlarının imzasının bulunmadığı, sözleşmenin ifa edilmediği ve herhangi bir tapu devrinin de yapılmadığı, bu haliyle sözleşmenin geçersiz olduğu uyuşmazlık dışıdır. Bu durum karşısında, mahkemece, akit öncesi sorumluluk (Culpa İn Contrahendo) hükümlerine dayanılarak uyuşmazlığın çözümlenmesi isabetli olmamıştır.

Sözleşmenin geçersizliği durumunda tarflar, sözleşmenin ifasını isteyemez ve birbirlerini ifaya zorlayamazlar. Geçersiz sözleşmeye dayanarak, birbirlerinden müsbet zararlarını ve menfi zararlarını talep edemezler, ancak, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak, birbirlerine verdiklerini talep edebilirler. 818 Sayılı BK'nın 61/2. maddesinde (TBK 77.) bu kural "...muteber olmayan...bir sebebe istinaden ahzolunan şeyin iadesi lazımdır." şeklinde ifade edilmiştir.

Burada borç sebebi gerçekleşmediği halde, iş sahibinin malvarlığından bir zenginleşme, yüklenicinin malvarlığında ise bir azalma söz konusudur. Ancak, iş sahibinin malvarlığında bir çoğalmadan söz edilebilmesi için, yapılan işlerin onun işine yaraması gerekir.

Davacı tarafça, ilgili kurumlara kanal açma ve kadastro ücretleri ödendiği, yol kotu belgesi alındığı, sondajlı zemin etüdü yaptırıldığı ve bu işler için toplam 8.551,40 TL ödeme yapıldığı ileri sürülüp, bu harcamalara ilişkin 4 adet ödeme belgesi sunularak, bedellerinin tahsili istenmiştir.

Raporu hükme esas alınan bilirkişi kurulunca ve mahkemece, yapıldığı ileri sürülen bu masrafların davalı arsa sahiplerinin yararına olup olmadığı, bu masraflar yönünden arsa sahiplerinin sebepsiz zenginleşip zenginleşmediği tartışılmamıştır.

Bu durumda mahkemce, dosyaya sunulan ödeme belgeleri ile yapılan masrafların davalı arsa sahiplerinin yararına olup olmadığı, davacı yüklenicinin 818 Sayılı BK'nın 61/son maddesi hükmüne göre, bu bedelleri talep edip edemeyeceği tartışılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.