Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/5976 K.2013/5865

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile yüklenici davalı arasında imzalanan ....07.2007 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazların bedelsiz olarak davalıya devredildiğini, inşaatların süresinde tamamlanmadığını ileri sürerek, sözleşmenin feshine ve devrettiği taşınmazların davalı adına olan tapularının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, iddia, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; kendi adına asaleten, dava dışı arsa sahibi...'e vekaleten davacı ile davalı arasında düzenlenen ....02.2007 tarihli sözleşmede davacıya ait taşınmazların, 54.000,00 TL bedel mukabilinde davalıya satılmasına, ancak bedelinin alınmayıp, bunun karşılığında davalı yüklenici tarafından yapılacak dairelerin teslim edileceğine ilişkin taraflarca anlaşılmasına rağmen tapuda bu yönde bir akit gerçekleştirilmediği, tapuda yapılan 09.05.2007 tarihli satış sözleşmesinde, satış bedellerin tamamının nakden ve peşinen alındığı beyan edilerek,

dava konusu taşınmazlara ilişkin bir satış işlemi gerçekleştirildiği, davacının, ....02.2007 tarihli sözleşmeden sonra, bunun aksine tapuda resmi satış işlemi gerçekleştirerek anılan sözleşmeyi hükümsüz bıraktığı, satış bedeli ile feshi talep edilen sözleşmede yazılı miktar arasında uygunluk bulunmadığı, hükümsüz bırakılan dava konusu sözleşmenin feshini istemekte hukuki bir yarar bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

...)Dava, arsa sahipleri ... ve... ile yüklenici davalı kooperatif arasındaki ....07.2007 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve bedelsiz devredildiği iddia edilen taşınmazların tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, oybirliği ile aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin bulunması ya da sözleşmeye onay verilmiş olması halinde, sözleşmenin feshi ya da iptali davası da

"olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı ya da taraf haline gelen tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir.

Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur. Bu husus, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen dikkate alınması gerekir.

Diğer yandan, sözleşmede imzası bulunan arsa sahiplerinin sözleşmeden doğan şahsi haklarını BK'nın 163. maddesi hükmüne uygun olarak temlik etmişlerse temlik belgelerini sunmak üzere süre verilmesi, temlik belgelerinin sunulması halinde temlik alanların davada yer alması gerektiğinin, temlik eden bu şahısların davada taraf olmaları gerekmediğinin gözetilmesi, temlik belgelerinin sunulmaması halinde payını satan paydaşlar dava dışı kalmış iseler davaya muvafakatlarının usulünce sağlanması;

ölmüşlerse mirasçılık belgelerinin dosyaya ibrazı sağlanarak mirasçıları varsa davacıya onların davaya onaylarını sağlamak veya terekeye temsilci tayini için süre verilerek, taraf teşkilinin sağlanması, davaya muvafakatleri sağlanamazsa davacılar vekiline adı geçen dava dışı arsa maliklerine ve varsa mirasçılarına karşı dava açmak üzere süre verilip, dava açılması halinde bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Somut olayda, ....07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kendi adına asaleten,...'e vekaleten davacı ... tarafından imzalanmasına rağmen davada arsa sahiplerinden ve sözleşmenin tarafı olan... davada yer almamıştır. Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur. Bu husus, kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemelerce re'sen dikkate alınması gerekir.

Bu bilgiler ışığında, mahkemece, davacı tarafa dava dışı arsa sahibi...'ün davaya onayını sağlamak için süre verilerek, taraf teşkilinin sağlanması, davaya muvafakati sağlanamazsa davacı vekiline adı geçen dava dışı... aleyhine dava açmak üzere süre verilip, dava açılması halinde bu dava ile birleştirilmesi sağlandıktan sonra, işin esasına girilerek taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar üzerinde durulmadan, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

...- Bozma nedenine göre, davacı vekili vekilinin tüm temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.