Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/6383 K.2013/6972

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Davacı vekili, taraflar arasında düzenlenen ... 25. Noterliği'nin 11.06.2003 gün ve 24259 yevmiye nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5.2. maddesi gereği 31.08.2008 tarihinde teslimi gereken inşaatın davalı yüklenici tarafından teslim edilmediğini, dairenin geç teslimi durumunda aylık 200 Dolar'ın altında olmayacak şekilde tazminat ve gecikmelerde aylık % 5 faiz ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkiline kalacak üç daire bakımından hesaplanan kira tazminatının faiziyle birlikte tahsili için başlatılan icra takibinin haksız itiraz nedeniyle durduğunu ileri sürerek, itirazın iptaline ve %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; sözleşmenin 5.1. maddesinde, inşaat ruhsatının 31.12.2003 tarihinde alınacağının ve 54 aylık sürede inşaatın tamamlanıp 31.06.2008 tarihinde teslimin yapılacağının kararlaştırıldığı, sözleşmenin 7.3 maddesi uyarınca tevhit ve ruhsat ile ilgili gecikmelerin süreye dahil edilemeyeceği, yapı ruhsatının 28.03.2005 tarihinde alındığı, yapı kullanma izin belgesinin keşif tarihi itibariyle alınmadığı, davacılara ait parsellerin tevhidinin 08.07.2003 tarihinde yapıldığı,

ruhsatın 31.12.2003 tarihinde alınacağının kabul edilmiş olmasına rağmen 5,5 aylık sürenin ruhsat alımı için yeterli bulunduğu, ruhsat alımı için parsellerin tevhidinin beklenmesine gerek bulunmadığı, takip tarihi olan 18.06.2010 itibariyle iskân ruhsatının alınmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, 21.481,00 TL alacağın takip tarihinden itibaren aylık % 5 faizi ile birlikte tahsili bakımından davalının itirazının iptaline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira tazminatının tahsili için girişilen takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen ... 25. Noterliği'nin 11.06.2003 gün ve 24259 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde 46832 ada 1 parsel sayılı taşınmazın tevhit edileceği, inşaat ruhsatının 31.12.2003 tarihinde alınacağı ve inşaatın 54 ay içerisinde tamamlanıp, 31.06.2008 tarihinde teslim edileceği, teslim edilemezse daireler için

rayiç kira miktarı kadar tazminat ödeneceği, emsal kira bedelinin 200 Doların altında kalamayacağı ve gecikmelerde aylık % 5 faiz alınacağı kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 7.3. maddesi, "İnşaatlara, belediye ve diğer ilgili kuruluşlardan inşaat ruhsatı ve gerekli diğer belgeleri alınmadan başlanamaz. Ruhsat alınmadan inşaata başlanması halinde doğacak her türlü yasal, mali, hukuki ve diğer sorumluluklar kooperatife aittir.

Bu durum sebebiyle meydana gelecek zaman kayıpları, etapları ve işin genelinin teslim tarihi değiştirilemez. Kooperatif dilerse bir parsel için inşaat ruhsatı alarak inşaata başlayabilir, daha sonra da diğerlerinin ruhsatlarını alarak işe devam edebilir. Bundan dolayı meydana gelebilecek zaman kayıpları bu sözleşmenin 5.1 maddesinde belirtilen süreye eklenemez." hükmünü içermektedir. ...

Tapu Müdürlüğü'nün 18.10.2011 tarihli yazısından, 46832 ada 1 ve 46832 ada 2 parsel sayılı taşınmazların, 08.07.2003 tarihinde tevhidi ile 46832 ada 3 parsel sayılı taşınmazı oluşturduğu anlaşılmaktadır.

Dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nın 149 – 155. maddeleri arasında şarta bağlı borçlar düzenlenmiştir. Şart, bir sözleşmenin varlığının veya hukuki sonuçlarının gerçekleşeceği kesin olmayan gelecekteki bir olaya bağlanmasıdır. Şayet sözleşmenin hukuki sonuçlarının doğması şarta bağlanmışsa erteleyici (taliki) şart, sona ermesi şarta bağlanmışsa bozucu “infisahi” şart söz konusu olur. Şartın gerçekleşmesi tarafların iradesine, taraflarla birlikte üçüncü şahsın iradesine veya dış olaylara bağlanabilir. Erteleyici şarta bağlı sözleşme, şartın gerçekleşmesinden önce tarafları bağlar. Ancak sözleşmenin sonuçları şartın gerçekleşmesiyle birlikte doğar. Şart gerçekleşinceye kadar sözleşme hükümleri askıda olup, alacaklının ifayı isteme hakkı, borçlunun da ifa yükümlülüğü başlamaz.

Bu durumda, mahkemece, 46832 ada 1 parsel sayılı taşınmazla tevhit olan 46832 ada 2 parsel sayılı taşınmazın malikleri ile davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp, imzalanmadığı ve imzalanmış ise tarihi araştırılarak, taraflar arasında düzenlenen ...

25. Noterliği'nin 11.06.2003 gün ve 24259 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin üçüncü şahsın iradesiyle tevhit yapılması ve inşaatın yapılmasına üçüncü şahsın rıza ve muvafakatının alınması şartlarına (erteleyici şart) bağlanıp bağlanmadığı üzerinde durularak inşaatın teslim edilmesi gereken tarihin belirlenmesi gerekirken, sözleşmenin 7.3. maddesinin, tevhitteki gecikmelere ilişkin bir düzenleme olmayıp, belediye ve diğer ilgili kuruluşlardan inşaat ruhsatı ve gerekli diğer belgelerin alınmasındaki gecikmelere ilişkin olduğu gözden kaçırılarak,

anılan hükmün tevhitteki gecikmeler için de uygulanacağı sonucu çıkarılarak, yanılgılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.

Öte yandan, karar tarihinden önce yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki 6101 sayılı Kanun'un 7. maddesinde "Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi görülmekte olan davalarda da uygulanır. " hükmüne yer verilmiştir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 88. maddesinin "Faiz ödeme borcunda uygulanacak yıllık faiz oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık faiz oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde elli fazlasını aşamaz." hükmünü içermesinin yanı sıra, temerrüt faizine ilişkin 120. maddesinde; "Uygulanacak yıllık temerrüt faizi oranı, sözleşmede kararlaştırılmamışsa, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Sözleşme ile kararlaştırılacak yıllık

temerrüt faizi oranı, birinci fıkra uyarınca belirlenen yıllık faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Akdî faiz oranı kararlaştırılmakla birlikte sözleşmede temerrüt faizi kararlaştırılmamışsa ve yıllık akdî faiz oranı da birinci fıkrada belirtilen faiz oranından fazla ise, temerrüt faizi oranı hakkında akdî faiz oranı geçerli olur." düzenlemesine yer verilmiştir.

Mahkemece, takibin taraflar arasındaki sözleşmenin 5.2 maddesindeki aylık % 5 oranında gecikme faizi uygulanmak suretiyle devamına karar verilmiş olup, anılan yasal düzenleme, bu açıklamalar çerçevesinde somut olay bakımından değerlendirilerek, belirlenecek işleyecek faiz oranına hükmedilmesi gerekirken, yasal düzenleme gözden kaçırılarak, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.