Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/7908 K.2013/8130

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tapu iptali ve tescil, istidat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı temsilcileri tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-K A R A R-

Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı kooperatif arasındaki özel üyelik sözleşmesine göre müvekkillerinin her bağımsız bölüm için 50.000,00 TL ödeyeceği ve bu bedel haricinde çevre düzenlemesi dahil herhangi bir bedel talep edilmeyeceğinin imza altına alındığını, müvekkillerinin ödeme yapmasına rağmen davalı kooperatifin sözleşmede taahhüt ettiği irtifak tapularını vermediğini, beş veya altı kişi ile daha aynı şekilde sözleşme yapıldığını, diğer üyelerin cüz'i ödemeler yaparken müvekkillerinin 2005 ve 2006 yılları içerisinde toplam 50,000,00 TL ödediklerini, 39 üyeden 33 üyenin tapularını aldıklarını,

kooperatif yetkililerinin müvekkilleri ile birlikte toplam altı kişinin tapusunu vermeye yanaşmadığını, davalı kooperatifin başkanının, müvekkillerine mail atarak her bir bağımsız bölüm için kalan borcun 13.350,00 TL olduğunu bildirdiğini, müvekkillerinin bakiye borç olarak çıkarılan kalemlerden tapu bedeli olan 2.500,00 TL'yi banka havalesi ile 07.12.2010 tarihinde ilgiliye gönderdiklerini, kalan diğer alacak kalemlerinin müvekkillerinden haksız olarak istenmesi sebebiyle müvekkillerince ödenmediğini ileri sürerek,

davaya konu 3 ve 4 nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile davacılar adına tesciline ve tapu bedeli olarak yatırılan 2.500,00'er TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.

Asıl ve birleşen davada davalı kooperatif temsilcisi, satışı yaparken iç dekorasyon davacıya ait olacak şekilde anlaşma yaptıklarını, davacının talebi üzerine sonradan yapılan panjurların fiyatının 2.750,00 TL olduğunu, zaman içinde inşaat malzeme fiyatlarının artması sonucu oluşan farkın da davacılardan ayrıca talep edildiğini, sonradan ekstra olarak bütün daireye kiler yapıldığından fark oluştuğunu, yine sonradan her daireye telefon ve televizyon hatları çekilmesine karar verildiğini, bu işlerin ek maliyet getirdiğini, kooperatifin borcu nedeniyle SSK tarafından kooperatif taşınmazına haciz konulduğunu, bu nedenle teslim edemediklerini savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; davacılar tarafından ayrı ayrı 50.000,00 TL ödenmesi karşılığında kooperatife ait 4 nolu dairenin davacı ...'e, 3 nolu dairenin ise davacı ...'a devredileceği, kooperatif projesine sonradan eklenecek yeni özellikler de, çevre düzenlenmesi dahil,

sözleşmeli üyenin ödediği bedel kapsamında kabul edilerek ek ödeme istenmeyeceğinin de sözleşmede kararlaştırıldığı, davacıların 50.000,00 TL ve 2.500,00 TL tapu masraflarını yatırdıklarının tarafların kabulünde olduğuna göre davalı kooperatifin davacıların projeye eklenen yeni özellikler nedeniyle borçlu olduğundan bahisle tapuyu devretmemesinin yasal dayanağı olmadığı, davacıların edimlerini yerine getirmeleri nedeniyle tapu devrini istemeye hakları olduğu, taraflar arasında yapılan sözleşmeye göre ödenen bedelin taşınmazın teslim bedeli olup ek ödeme istenemeyeceği de kararlaştırıldığı,

mahkeme ilamıyla tescil işlemi yapılacağından tapu masraflarının davacılar tarafından karşılanacağı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davanın kabulü ile asıl davada B blok 4 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı ... adına, birleşen davada A blok 3 nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacılar tarafından ödenen 2.500,00'er TL tapu masraflarının da davacılara iadesine karar verilmiştir.

Kararı, asıl ve birleşen davada davalı kooperatif temsilcileri temyiz etmiştir.

1-Asıl ve birleşen dava, tapu iptali ve tescil ile ödenen bedelin istirdadı istemine ilişkindir.

Mahkemece, inşaat mühendisi bilirkişi aracılığıyla dava konusu bağımsız bölümlerin değerleri tespit edilmekle yetinilerek hüküm kurulmuş olup, yapılan inceleme ve araştırma yeterli değildir.

Davacıların tapu iptali ve tescil isteminde bulunabilmesi için bu hisselere yönelik kooperatife tüm ödemeleri yapmış olduklarını, hiçbir edimlerinin kalmadığını, daire ve işyeri sahibi olan diğer üyelerle eşit ödemede bulunduklarını ya da aynı statüde olan diğer üyelere borca rağmen tapularının verildiğini ispatlamaları gerekmektedir. Bu konuda sonuca ulaşılabilmesi için kooperatif kayıtlarının incelenmesi gerekmektedir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. Yönetim Kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir.

Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder.

Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.

Davacılardan inşaat finansmanı için uzunca bir süre aidat istenilmemişse ya da bilançolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, davacıların peşin bedelli ortak olduğunun kooperatifçe zımnen benimsendiği ve sadece genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olduğu sonucuna varılması gerekir.

Bu durumda mahkemece, kooperatif defter ve kayıtları ile tüm genel kurul kararları üzerinde yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda kooperatif uygulamaları konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yaptırılarak; davacıların açıkça ya da zımnen peşin ödemeli ortak olup olmadıkları, peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı oldukları, istenen borcun inşaat finansmanı ya da genel gider kalemlerinden hangisine ilişkin olduğu,

davacıların üyelik statüsünün biçimine göre varsa sorumlu olduğu borç miktarları belirlenmelidir.

Şayet peşin ödemeli ortak olduklarının ve genel gider borcu bulunduğunun tespit edilmesi halinde davacılar gibi peşin bedelli ortak olan başka üyeler olup olmadığı, bu nitelikte başka üyeler varsa, bu üyelere genel yönetim ve altyapı gideri borcu bulunmasına rağmen tapularının verilip verilmediği araştırılıp, tapularının verilmiş olması halinde 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesi uyarınca davacıların borca rağmen tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne,

varsa genel yönetim ve altyapı gideri borcu bulunan diğer peşin bedelli üyelere bu borç nedeniyle tapularının verilmemiş olduğunun anlaşılması halinde ise davacıların da tapu iptal ve tescil isteme koşulları oluşmadığından bu talebin reddine karar verilmesi; davacıların peşin ödemeli ortak oldukları tespit edilir ve genel yönetim ve altyapı gideri borçları hiç yoksa yine tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır.

Öte yandan, asıl ve birleşen davada davalı kooperatif temsilcileri tarafından davacıların talebi üzerine yapılan panjur bedelinin, dairelere yapılan kiler bedeli ile telefon ve televizyon hattı çekilme bedellerinin de davacılardan talep edildiği savunulmuştur. 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesinde. "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" ifadesine yer verilmiştir.

Davacı peşin bedelli üye ise peşin bedelli üyeler ile, normal statüde üye ise normal statüde olan üyeler ile karşılaştırma yapılarak eşitlik, üyeliğin kendi statüsü içerisindeki emsal üyeler esas alınarak sağlanmalıdır. Kooperatifler hukukunda mutlak değil, nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.

Bu durumda, aynı statüdeki diğer üyelere teslim edilen bağımsız bölümlerin ne şekilde teslim edildiğinin, eşitlik ilkesinin ihlâl edilip edilmediğinin saptanması, davalı kooperatif temsilcilerinin talep edilen ödemelerin bir kısmının davacıların istemi üzerine davacılara ait bağımsız bölümlere yapılan panjur bedeli ile sonradan alınan kararlar gereği yapılan kiler bedeli ile telefon ve televizyon hattı çekilme bedelleri olduğu savunmasının da değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması da hatalı olmuştur.

2-Asıl ve birleşen davada davalı kooperatif temsilcilerinin vekalet ücreti ve yargılama giderlerine ilişkin diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmemiştir.