Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2013/9217 K.2014/2057

Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalılar vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davalılar vekili Av. M.. A.. ve Av. .... ile davacılar vekili Av. Ç.. Ö..'nın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacılar vekili, müvekkili ile davalı yüklenici şirketi temsilen diğer davalı arasında 514 ve 515 parsellerde inşaat yapılmak üzere 07.09.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, 515 parselde sözleşme dışı A.

T. payını sözleşme tarihinden önce dava dışı kişiye satması nedeniyle açılan izalei şuyu davasının, 30.10.2006 tarihli düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesi uyarınca diğer davalıca ödenmemesi nedeniyle reddine karar verildiğini, aradan geçen uzun süreye rağmen yüklenicinin edimini yerine getirerek inşaata başlamadığını, sözleşme tarihinde sözleşme konusu parsellerin imar planı dışında olması ve davalıların arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmeleri ile yüklendikleri edimleri yerine getirmemeleri nedeniyle sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini ileri sürerek,

07.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 30.10.2006 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiş, ıslahla dava nedenleri ishal etmiştir.

Davalılar vekili, taraflar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmadığından davaların ayrılması gerektiği, şufa davasının temyizinden davacının vazgeçmesi nedeniyle kararın kesinleştiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca arsa sahiplerinin edimini yerine getirmediklerini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacılar ile davalı yüklenici şirket arasında 07.09.2006 tarihinde 515 ve 514 parsellerle ilgili arsa payı karşılığı inşat sözleşmesi, davalı M..

T.. arasında 30.10.2006 tarihinde 515 parselin sözleşme dışı malikince dava dışı üçüncü kişiye satılan pay nedeniyle açılacak şufa davası sonucuna göre elde edilecek pay hakkında satış vaadi sözleşmesi düzenleniği, yüklenicinin edimin ifasına başlayarak inşaat ruhsatını almadığı, arsa sahiplerince sözleşmenin feshi için gönderilen ihtarın yükleniciye tebliğ edilemediği, sözleşmeye konu parsellerin sözleşme tarihinde arsa vasfında olmadığı, sonraki tarihlerde yapılan imar düzenlemesinin iptal edildiği ve taşınmazlar üzerinde inşaat yapılmasının mümkün olmadığı,

515 parselin daha sonra 3. kişiye devredildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile 07.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 30.10.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesinin feshine, taşınmazlar üzerindeki şerhin terkinine karar verilmiştir.

Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2-Eser sözleşmelerinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri” uygulamadaki adıyla “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri” bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden TMK’nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan BK’nın 213, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Ayrıca, TMK'nın 692. maddesi gereği sözleşmenin tüm paydaşların katılımı ile yapılması zorunludur.

TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu nedenle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesine bağlıdır.

Somut olayda, yüklenici ile davacı arsa sahipleri arasında 07.09.2006 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olmakla birlikte 515 parselin diğer maliki olan A.T. payını devir alan Y. K. ile sözleşme yapılmadığı gibi sözleşmeye katılımı veya muvafakati de sağlanmamıştır. Bu durumda, mahkemece geçersiz olan sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken feshine karar verilmesi doğru değil ise de, anılan yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden, hükmün HUMK’nın 438/7. maddesi uyarınca aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir