Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/10745 K.2016/1991

Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki asıl ve birleşen tazminat yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı asıl davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine, birleşen davanın tefrik edilerek ayrı bir esasa kaydına yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl davada davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Asıl davada davacı vekili, davalı yüklenici K.. T.. ile diğer davalı müşterek borçlu ve müteselsil kefil H.. A.. ve arsa sahipleri arasında 60593 ada 2 parselde kayıtlı taşınmaza ilişkin olarak düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak geçen zaman içerisinde yükleniciye sözleşme ile tanınan 30 aylık sürenin dolmuş olmasına ve çekilen ihtara rağmen eksikliklerin giderilmediğini, iskânın alınmadığını, davaya konu apartmanda birçok eksikliklerin bulunduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi yönünde de bir irade göstermediklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 2.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili, müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa malikleri ile davalılar arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, halen iskân alınamadığını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 500,00 TL kira tazminatının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Asıl davada davalılar vekili, davacı tarafın bu davada taraf sıfatının bulunmadığını, davayı apartman yönetimi olarak açtıklarını, davadaki taleplerinin ise kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğunu, yasaya göre de apartman yönetimin davayı açma yetkisinin olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; apartman yönetimi ile davalılar arasında herhangi bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı, asıl davada davacı apartman yönetiminin ana taşınmazın yönetimini ilgilendiren konularda yetkili olup binanın inşası nedeniyle arsa sahipleri - kat malikleri ile davalılar arasındaki sözleşmenin eksik ifa edilmesi nedeniyle binadaki ayıplı ve eksik imalatların giderilmesini isteme hak ve sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle, asıl davanın aktif husumet yokluğundan reddine, birleşen davanın tefriki ile ayrı bir esasa kaydına karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, davalı yükleniciler ve dava dışı arsa sahipleri arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, eksik iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Ancak, apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina .../...

S.2.

yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı aktif dava ehliyeti bulunmadığından, 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler. Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir.

Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulüne hukuksal olanak yoktur. Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir.

Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması ya da arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması ve kendi adına asaleten bir talebinin olması halinde çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki ya da kat maliki - temlik alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.

Ancak bu davada yöneticinin kendi adına asaleten açtığı bir dava olmayıp apartman yönetimi adına temsilen davayı açmış olduğu anlaşılmaktadır.

Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve ileri sürülen temyiz nedenlerine göre, asıl davada davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- HMK'nın 115/2. maddesi uyarınca mahkeme, dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Bu durumda mahkemece, asıl davada davacı yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığı gerekçesiyle, HMK'nın 114/1-e ve 115/2 maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, aktif husumet yokluğundan davanın reddi doğru olmamış, ise de, karar sonucu itibariyle doğru olduğundan HUMK'nın 438/son maddesi uyarınca gerekçesi kısmen değiştirilerek, hüküm fıkrasında yapılan yanlışlığın düzeltilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden HUMK'nın 438/7. maddesi uyarınca hüküm fıkrasının aşağıda yazılı olduğu şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.