Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/3646 K.2015/742

Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın husumet yokluğundan reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı vekili, davalının, müvekkilinin yöneticisi olduğu apartmanın yükleniciliğini yaptığını, A/2 bloğun dış cephe sıvasında ve 3. kattaki 2 adet dubleks dairenin tavanında bir takım kusurlu imalatlar bulunduğunu, bunların giderilebilmesi için 30.500,00 TL harcama yapılması gerektiğini ileri sürerek, bu meblağın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, binada ortaya çıkan hasarın mülk sahiplerinin hatalı kullanımlarından kaynaklandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davacının sadece kendi oturduğu daire için dava açmadığı, davanın tüm apartmanı ilgilendirdiği, tüm apartmanı ilgilendiren davaların ancak kat malikleri tarafından açılabileceği gerekçesiyle, davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2) Dava, dava dışı arsa sahibi ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak bina inşa eden davalıdan, bina ortak alanları ile bir kısım bağımsız bölümlerdeki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için gerekli olan bedelin tahsili istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyet Yasası'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri gösterilmiş ve bu maddenin 1. fıkrasında kat malikleri kurulu kararının yerine getirilmesi yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun ana bina yahut ortak yerler veya bağımsız bölümlerle ilgili olarak üçüncü kişilere karşı dava takip yetkisi bulunmadığından, ancak 634 sayılı Yasa'nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilirler.

Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici sadece 634 sayılı Yasa hükmünden kaynaklanan davaları açabilir. Yüklenicinin yapımını yüklendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesi için yüklenici hakkında dava açılmasını sağlamak amacıyla görevlendirilse dahi, yönetici ya da yönetim kuruluna kat maliklerinin temsil yetkisi vermiş sayılacaklarının kabulünde hukuksal olanak yoktur.

Diğer yandan, açılan bu dava, apartman yönetim kuruluna 634 sayılı Yasa'yla verilen görev ve tanınan yetkiler dahilinde değildir. Bu yasal nedenlerle, apartman yönetiminin bu davada dava takip yetkisi bulunmamaktadır. Dava takip yetkisi HMK'nın 114/1-e bendi uyarınca dava şartı olup; mahkemece, yargılamanın her aşamasında kendiliğinden araştırılmalıdır.

Mahkemece, açıklanan bu ilke çerçevesinde, davacı apartman yönetimi adına dava açan yöneticinin dava takip yetkisinin bulunmadığının tespiti isabetli olmuştur.

Ancak bu şekilde açılan bir davada, yöneticinin aynı apartmanda arsa sahibi ve kat maliki bulunması veya arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alıp, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları ayrıca temlik alması ya da yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olması durumunda, çoğun içinde azın da bulunduğu ilkesinden hareketle, bina ve ortak alanlarındaki eksik iş ve ayıptan doğan zarardan yöneticinin arsa sahibi-kat maliki veya kat maliki - temlik alan ya da kat maliki- yükleniciden bağımsız bölüm satın alan sıfatlarıyla arsa payı oranında dava açmakta hukuki yararı bulunduğunun kabulü gerekir.

Bu durumda mahkemece, davacı ...'ün 6 no'lu bağımsız bölümün kat maliki de olduğu gözetilerek, adı geçenin bağımsız bölümü arsa sahibinden satın alıp almadığı da araştırılıp, şayet almış ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kişisel hakları da ayrıca temlik almışsa, bağımsız bölümler ile ortak alanlardaki eksik iş ve ayıptan doğan zararlardan dolayı temlik alan sıfatıyla arsa payı oranında dava takip yetkisi bulunduğunun kabulü ile uyuşmazlığın esası incelenip sonucuna göre bir karar verilmesi;

yükleniciden bağımsız bölüm satın almış olduğunun tespiti halinde ise, aralarındaki satış sözleşmesi hükümleri uyarınca, talepte bulunabileceğinin, ancak Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğunun kabulü gerekirken eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi yerinde görülmemiştir.

Öte yandan, dava, ... adına apartman yöneticisi tarafından açıldığından, gerekçeli karar başlığında davacı kısmına "..." yazılması gerekirken, dava yönetici tarafından şahsen açılmış gibi yöneticinin isminin yazılması HMK'nın 297/1-b hükmüne aykırı olmuştur.

3) Kabule göre, davacı apartman yönetimi adına dava açan yöneticinin dava takip yetkisi bulunmadığı gerekçesiyle, HMK'nın 114/1-e ve 115/2. maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, husumet nedeniyle reddine karar verilmesi de hatalı olmuştur.

Öte yandan karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T.'nin 7/2. maddesinde; "Davanın dinlenebilmesi için kanunlarda öngörülen ön şartın yerine getirilmemiş olması ve husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde, davanın görüldüğü mahkemeye göre Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde yazılı miktarları geçmemek üzere üçüncü kısımda yazılı avukatlık ücretine hükmolunur.” hükmünü içermektedir. Hal böyle olunca mahkemece davalı yararına maktu vekalet ücretine karar verilmesi gerekirken yazıl şekilde nispi vekalet ücretine hükmedilmesi isabetsiz olmuştur.