Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/4119 K.2015/3407

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı arsa sahipleri ... ve ..., yüklenici .... ile 24.11.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzaladıklarını, arsa sahiplerinden ...'ün sözleşmeye katılmadığını, ne zaman imzalayacağının da bilinmediğini, Noterlik Kanunu ve TMK'nın 634. maddesine göre sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, ayrıca tarafların satış iradesi bulunmadığını, sözleşmenin imzasından kısa süre sonra sözleşmenin feshine dair ihtar çekerek davalıya iptal iradesini bildirdiklerini, bu nedenle tapunun devredilmesinin şekil eksikliğini gideremeyeceğini,

davalının davacıların tecrübesizlik ve bilgisizliğinden yararlanarak 1.743 m² arsa karşılığında bodrum + 4 kat inşaat yapacak olmasına rağmen zemin katta 120 m² birer bağımsız bölüm vermeyi taahhüt ettiğini, sözleşmede arsaya kaç bina, kaç m² lik hangi sayıda daire yapacağının belirtilmediğini, tek bina yapılacakmış gibi bilgi verdiğini, bu durumda arsa sahiplerine %13-15 arası pay verileceğini, tecrübesizliklerinden yararlanılarak edimler arası aşırı dengesizlik yaratıldığını belirterek taraflar arasındaki 24.11.2011 tarihli adi yazılı ve geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine,

tapu kaydının iptali ile davacıların payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini istemiş, 22.05.2012 tarihli dilekçe ile de, öncelikle muvazaa, gabin, kötüniyetle şekil ve irade yönünden batıl sözleşmenin iptaline, mahkeme aksi kanaatte ise davalı yüklenicinin tecrübesizlikten faydalanarak fahiş menfaat sağladığı sözleşmenin hakkaniyete uygun hale getirilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici şirket ise, sözleşmenin tarafların özgür iradesi ile düzenlendiğini ve aynı tarihte davacıların hisselerini tapudan yükleniciye devrettiğini, ancak davacıların 4 gün sonra sözleşmenin batıl olduğunu iddia ederek ihtar gönderdiğini, sözleşmenin geçersiz olmadığını, geçersiz olsa dahi tapudaki payların geçirilmesiyle sözleşmenin bağlayıcı hale geldiğini ve akdin geçersizliği iddiasının dinlenemeyeceğini, sözleşme özel şartında belirtilen diğer hissedar ...'ün de payını makul süre içinde yüklenici şirkete devrettiğini, yüklenici şirketin temerrüdü ve geçersizlik nedeni bulunmadığını,

sırf sözleşmenin şekil koşullarına dayanarak geçersizliğinin ileri sürülmesinin TMK 2 ve 3. maddesine göre iyiniyet kuralları ile bağdaşmadığını, ancak bu davada mahkemece konulan tedbir nedeniyle yüklenici şirketin inşaatı yapmak için gereken işlemleri ilgili yerlerde yapamadığını ve hisseli taşınmazı kat irtifakına çeviremediğini, dava dilekçesinde ve cevaba cevap dilekçesinde ileri sürülmeyen muvazaa, gabin, tecrübesizlik iddialarının iddianın genişletilmesi olup, buna muvafakat etmediklerini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporlarına göre; tapuda pay devri yapıldığından, artık adi şekilde yapılan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olacağını, dava konusu taşınmaz üzerine kaç katlı ve her bir katı kaç daireden oluşacak şekilde bina tesis edileceği hususuna yer verilmediğini, davacıların işin ehli olmamalarının tek başına fesih ileri sürme hakkı vermeyeceğini, sözleşmenin geçerliliğinin 3. kişinin edimine bağlandığını, inşaata başlama tarihinin somut ve infaz kabiliyetinin bulunmadığını, 3. kişinin dava açıldıktan sonra payını devrettiğini,

ancak bu tarih sonrasında hüküm tarihine kadar arsa üzerinde inşaat yapılmamış olduğunu, davacının talebinin gabine dayandığını, şekle aykırılık iddialarının kabul görmediğini, sözleşmede blok ve daire sayısının belirsiz olması ve buna göre davacılara isabet edecek kısımları gabin veya aşırı yararlanma iddiaları yönünden davacılar aleyhine sonuç doğurup doğurmayacağı hususlarını da etkiler mahiyette bulunacağından, bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde şekle aykırılığı ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunun kabulü gerekse de,

davacı tarafın sözleşmenin feshini talep ve taşınmazın yeniden tescilini istemelerinde hukuki menfaatlerinin olduğunun kabulü gerektiği, inşaat için bir girişimde bulunulmadığından uyarlama istemine mahal olmadığı anlaşılarak sözleşmenin başlangıçtan bu yana feshedilmek suretiyle ve davanın bu nedenle kabulüne karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, Davanın kabulü ile, dava konusu ... ilçesi, 1394 ada 2 no'lu parseldeki taşınmazın 2/3 lük kısmına yönelik tapu kaydının iptali ile 1/3'ünün davalı ... üzerinde bırakılmasına, kalan 1/3'ünün ..., 1/3'ünün de ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Karar davalı yüklenici şirket vekilince temyiz edilmiştir.

Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi, tapu kaydının iptali ve davacıların payları oranında adlarına tescili istemine ilişkindir.

Davacı arsa sahipleri ... ve ... ile yüklenici ... arasında düzenlenen 24.11.2011 tarihli adi yazılı “Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlıklı sözleşme ile arsa sahiplerine ait Yarenler Mahallesi 1394 ada 2 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yüklenici tarafından bina yapılması, inşaatın üçüncü hissedar ...'ün hissesini devretmesinden sonra yapı ruhsatının alınmasından itibaren 24 ay içinde bitirilmesi, yapılacak bodrum + 4 katlı binadan zemin kattaki 3 adet dairenin aralarında paylaşılmak üzere arsa sahipleri ..., ... ve ...'e verilmesi hükme bağlanmıştır. Dosya kapsamındaki tapu kayıtlarından davacı arsa sahiplerinin sözleşmenin yapıldığı 24.11.2011 tarihinde hisselerini yüklenici şirkete tapuda devrettikleri anlaşılmaktadır.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiş ise de, davanın tarafları arasında imzalanan 24.11.2011 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 2. maddesine göre, sözleşmenin geçerliliği sözleşme dışı tapu maliklerinden ..'ün hissesini yükleniciye devretmesi taliki şartına bağlanmıştır.

Dava ve sözleşme dışı hissedar ...'ün taşınmazdaki 1/3 hissesini dava açılmasından bir gün sonra 11.04.2012 tarihinde yükleniciye devrettiği sabittir.

Bu durumda, öncelikle sözleşmede imzası bulunmadığından dava dışı tapu maliki ...'ün davaya katılımı sağlanarak taraf teşkilinin gerçekleştirilmesi ve bu hissedarın taşınmazdaki hissesini sözleşme kapsamında mı, yoksa başka bir nedene dayalı olarak mı yüklenici şirkete devrettiği konusu araştırılarak, sözleşme hükümleri de gözetilmek kaydı ile sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir.

Bu yönler üzerinde durulmayıp, taraf teşkili sağlanmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Kabule göre de, her ne kadar yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmiş ise de, ...'ün sözleşmeye onay vermesi nedeniyle hissesini yüklenici şirkete devrettiğinin anlaşılması halinde, taraflar sözleşmeyi benimsemiş olacaklarından sözleşmenin geriye etkili feshi değil, davada ileri sürülen diğer iddialar da incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği halde bu hususlar göz ardı edilerek eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması da doğru olmamıştır.