Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/4660 K.2015/4512

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı yüklenici vekili, taraflar arasında düzenlenen ,,,16.

Noterliği'nin 03.04.2007 tarih ve 5679 yevmiye nolu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine ait ...136 ada 2, 3, ve 4 parsellerde % 30'u arsa sahiplerine, %70'i yükleniciye ait olmak üzere 3 ayrı bloktan oluşan 27 daireli inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını, ancak çekme mesafeleri nedeniyle inşaat alanı küçüleceğinden tarafların mutabakatı ile 3 ve 4 parseller birleştirilerek oluşan 21 no'lu parsele (B) blok olarak 20 daire, 2 no'lu parsele (A) blok olarak 10 daire bulunan bina inşa edildiğini,

daire sayısında artış olduğundan sözleşmedeki paylaşım oranında paylaşılması gerekirken davalıların yanaşmadığını, yükleniciye 2.005,50 m² alan düşmesi gerektiğinden B bloktaki 1.834 m² alanın tamamının müvekkiline verilmesi gerektiğini, ancak 3 ve 9 no'lu bağımsız bölümlerin arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunu, bunun dışında (A) bloktaki 10 nolu bağımsız bölümün de müvekkiline devri gerektiğini ileri sürerek,

sözleşme gereği ...köyü 136 ada 2 ve 21 no'lu parsellerde kayıtlı taşınmazlardaki 2.865 m² inşaat alanından sözleşmedeki %70 oranına göre yüklenici ...'e ait olması gereken 2.005,50 m² inşaat alanının ve buna tekabül eden bağımsız bölümlerin tespiti ile,

21 parselde (B blokta) yer alan 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10 ,11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 bağımsız bölüm no'lu dairelerin inşaat alanlarının bu miktardan mahsubu ile yüklenicinin kalan 329,50 metrekarelik inşaat hakkının ve dairelerinin tamamlanması için halen davalılar adına kayıtlı olan 21 parsel (B blok) 3 ve 9 no'lu bağımsız bölümlerin ve 2 no'lu parselde A blok 10 no'lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı arsa sahipleri vekili ise, davacının inşaatı süresinde ve sözleşmedeki şartlara uygun olarak yapılmadığını, sözleşmeye göre üç ayrı blok olması gerekirken iki ayrı blok inşa edildiğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, inşaatın tamamlanmadığını ve mevcut halinin iskana uygun olmadığını, davacının inşaat ruhsatlarını farklı tarihlerde alması nedeniyle çekme mesafesinin değişerek (B) bloktaki inşaat alanının düşmüş olduğunu, sözleşmedeki özel paylaşım şekline uygun paylaşılması gerektiğini, projeye aykırılıklar nedeniyle yapı kullanma izin belgesi alınamayacağını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporlarına göre, her iki bloktaki binaların proje ve ruhsatı ile imara aykırı olarak yapıldığı, iskan almaya elverişli olmadığı, böyle bir taşınmazda hisse denkleştirmesi yapılmasının mümkün olmadığı, aksi uygulamanın imara aykırılığın hukuk tarafından tanınması anlamına geleceği, davacının sözleşme ile üstlendiği edimini yerine getirmediğine göre imara aykırı yapı için istekte bulunamayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, sözleşmeye göre belirlenen sayıdan fazla yapılan bağımsız bölümlerin sözleşmedeki paylaşım oranına göre paylaşılması amacıyla tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen ,,,16. Noterliği'nin 03.04.2007 tarih ve 5679 yevmiye nolu düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine ait ... ilçesi...

Mahallesi 136 ada 2, 3, ve 4 parsellerde % 30'u arsa sahiplerine, %70'i yükleniciye ait olmak üzere 3 ayrı bloktan oluşan 27 daireli inşaat yapılması kararlaştırılmış, daha sonra 136 ada 3 ve 4 parseller birleştirilerek 21 parsel oluşturulmuş, bu parsel üzerinde 20 bağımsız bölüm ve 2 parsel üzerinde ise 10 bağımsız bölüm inşa edilmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, fazladan yapılan bağımsız bölümlerin paylaşımı konusundadır.

Mahkemece yapılan keşif sonrasında bilirkişi heyetince düzenlenen 04.12.2012 tarihli bilirkişi raporunda yerinde yapılan inceleme ve ölçümlere göre, her iki bloktaki dairelerin mimari planın proje esaslarına ve imar yönetmeliğine uygun olmadığı, 2 no'lu parseldeki 8 dairenin projeye uygun hale getirilmesi için mutfağın kaldırılarak çocuk odası haline getirilmesi, laminat parke döşenmesi, yeni duvarın örülmesi, sıvanması, sıhhi tesisat, elektrik ve kalorifer tesisatı, boya badana, yeni mutfağın yapılması için laminantların sökülüp seramiklerin yapılması, dolapların takılması,

3. normal kattaki dubleks dairelerin çatı arası piyeslerinin projeye uygun olup, bodrum katın projeye uygun hale getirilmesi için projede belirtilen ölçülere göre 53 m² sığınağın yapılması, bay ve bayan WC'lerinin ve güvenlik holünün yapılması, filtre sistemli mekanik havalandırmanın, boya badana ve iki kapı yapılması, bodrum kattaki 1 ve 2 no'lu dairelerin projeye uygun hale getirilmesi, 21 no'lu parsel üzerindeki bina için ise projedeki ölçülere göre 2 sığınağın yapılması,

1, 2, 3, 4 no'lu dairelerin projeye uygun hale getirilmesi gerektiği belirtilerek maliyet hesabı yapılmış, binaların hali hazır durumu ile yapı kullanma izin belgesi alınmaya uygun olmadığı belirtilmiştir.

Mahkemece yeniden yapılan keşif sonrası farklı bir bilirkişi kurulundan alınan 13.05.2013 tarihli kök rapor ve 09.10.2013 tarihli ek raporda da binaların projesine uygun inşa edilmediği, eksiklerin giderilip projesine uygun hale getirilmediği sürece yapı kullanma izni alınamayacağı belirtilmiştir. Dava konusu taşınmazlar üzerinde kat irtifakı kurulduğu anlaşılmaktadır.

Mahkemece, bilirkişi raporlarında belirlenen projeye aykırılıkların giderilerek inşaatların yasal hale getirilip getirilemeyeceği hususunda ilgili belediyesinden görüş sorulmadan davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişi raporlarında belirtilen projeye aykırılıkların proje tadilatı veya başka şekilde imar mevzuatına uygun hale getirip getirilemeyeceği, projeye aykırılıkların giderilip giderilemeyeceği hususu ilgili belediyesinden sorularak, inşaatların yasal hale getirilmesi mümkün ise, davacı tarafa uygun süre ve yetki verilerek projeye aykırılıkların giderilmesinin istenmesi, verilen süre içinde gereklerinin yerine getirilmesi halinde davacının davadaki talebinin değerlendirilerek sonucuna göre hüküm kurulması, yerine getirilmemesi halinde ise yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesinden ibarettir.

Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmaksızın, eksik inceleme ve yazılı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.