Yargıtay 23. Hukuk Dairesi E.2014/8217 K.2015/7853

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

- KARAR -

Davacı arsa sahibi vekili, taraflar arasında ... ... ...... kayıtlı taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapılması konusunda 05.10.2010 tarihli bir sözleşme ve teknik ve idari şartname düzenlendiğini, sözleşmeyi davacının oğlu ve kızı ile şahitlerin de imzaladığını, sözleşme gereği davalının müvekkiline 2 daire ve 1 dükkan vermesi gerektiğini, sözleşmenin 6. maddesine göre inşaat ruhsatının alındığı 31.12.2010 tarihinden itibaren 24 ay içinde inşaatın bitirilerek iskana hazır vaziyette teslim edilmesi gerekmesine rağmen teslim edilmediğini, 7 no'lu işyerinin tapusunun davalı adına kaydedildiğini,

2 ve 3 no'lu dairelerin ise davacı adına tescil edildiğini, yüklenici tarafından ödenmesi gereken tapu harcı ve doğalgaz tesisat bedelinin müvekkili tarafından ödendiğini, işyerinin de 31.12.2012 tarihinde teslim edilmemesi nedeniyle 01.01.2013 tarihinden itibaren aylık 500,00 TL'den kira tazminatı ödenmesi gerektiğini ileri sürerek,

sözleşme gereğince müvekkiline teslim edilmeyen 7 no'lu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, dava konusu 7 no'lu işyerinin 01.01.2013 tarihinden dava tarihine kadar aylık 500,00 TL'den toplam 5.500,00 TL kira tazminatının 01.01.2013 tarihinden itibaren yasal faiziyle davalıdan tahsiline, ayrıca 2 ve 3 no'lu bağımsız bölümler için müvekkilince yapılan 2.960,00 TL tapu harcı ve 4.000,00 TL doğalgaz döşeme gideri olmak üzere toplam 6.960,00 TL'nin 06.12.2012 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı yüklenici vekili, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının eski evini müvekkiline satarak iki çocuğuna birer daire verilmesi hususunda anlaştıklarını, bu nedenle tapuda 2 dairenin devredildiğini, dosyaya sunulan teknik ve idari şartnamenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmadığını ve unsurlarını taşımadığını, bu belgede dava dilekçesinde belirtildiği gibi 2 daire 1 dükkan verileceğinin yazılı olmadığını, belgenin tapuda satış işlemleri yapıldıktan sonra imzalandığını, davacının hazırlayıp getirdiğini ve müvekkili ve diğer şahısların okumadan imzaladığını, tarihin de davacı tarafından sonradan atıldığını,

2 dükkan 10 daire yazılı olmasına rağmen binada 10 daire bulunmadığını, hazırlanan teknik ve idari şartnamede karşı tarafa verilecek daire ve dükkanlardan bahsedilmediğini, davacının talep ettiği dükkandan hangi maddeye istinaden hak sahibi olduğunun anlaşılamadığını, davacının şartnamede veya başka bir belgede adı geçmeyen dükkan veya işyeri talebini kabul etmediklerini, dükkana ilişkin tapu iptali tescil talebinin bu nedenle de reddi gerektiğini,

inşaatın süresinden önce bitirilerek dairelerin davacıya teslim edilmesi nedeniyle müvekkilinin başkaca bir ödeme ve kira yükümlülüğü ile tapu ve doğalgaz tesisatı masraflarının ödeneceği konusunda anlaşma ve yükümlülüğünün bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, tüm doya kapsamına göre, neticeye etkili olmayacağı kanaatine varıldığından davacı vekilinin keşif talebinin reddedildiği, 05.10.2010 tarihli idari teknik şartname dışında yapılmış yazılı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde resmi şekilde yapılması gerektiği, haricen yapılmış teknik ve idari şartnamenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği ve bu belgeye dayanılarak tapu iptali ve tescil talebinde bulunulamayacağı, kaldı ki teknik şartnamenin yapıldığı tarihte davalının 3 ada 189 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğu,

ayrıca taraflar arasında tapu harçlarından davalının sorumlu olacağına ve davacıya ait daireye davalı tarafından doğalgaz tesisatı döşeneceğine dair bir anlaşmanın bulunmadığı, teknik ve idari şartnamede buna ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmadığı gerekçeleriyle, davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı arsa sahibi A.. B.. vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı ve bir kısım masrafların tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenen 05.10.2010 tarihli “Teknik ve İdari Şartname” başlıklı sözleşme ile, arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde 2 dükkan ve 6 daire yapılarak arsa sahibine verilmesi, bakiye 4 dairenin ise yüklenici veya göstereceği üçüncü kişilere devir ve temlik edilmesi, yüklenici tarafından 24 ay içinde taşınmazın inşaat yapılabilir hale getirilerek ruhsat ve kat irtifakı işlemleri yapılarak inşaata başlanması, inşaatın 24 ay içerisinde iskana hazır durumda bitirilerek arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin anahtar teslimi olarak teslim edilmesi kararlaştırılmıştır. Sözleşmede ayrıca, süre sonunda inşaatın teslim edilememesi halinde arsa sahibinin her bir daire ve dükkanı için ayrı ayrı 500,00 TL kira tazminatı ödenmesi kararlaştırılmıştır.

Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 05.10.2010 tarihli “Teknik ve İdari Şartname” başlıklı sözleşmenin içeriği ve niteliği itibariyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olduğu anlaşılmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuda pay devri edimini de içerdiğinden TMK'nın 634, BK'nın 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri gereğince resmi biçimde yapılması gerekli olup, bu şekle uygun olmayan sözleşme şeklen geçersiz ise de, inşaatın ikmal edilmesi veya bu sözleşmeye güvenerek öncesinde veya sonrasında tapuda pay devri yapılması suretiyle, 30.09.1988 T-1987/2 E.,-1988/2 K. sayılı YİBK gereğince şekil eksikliğinin ileri sürülmesinin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunun göz önünde bulundurulması gerekir.

Her ne kadar sözleşme adi yazılı olarak düzenlenmiş ve taşınmazın tapu bilgileri belirtilmemiş ise de, gerek davacı ve davalı taraf beyanlarından, gerekse dosya kapsamında bulunan Emet ilçesi Hamam Mahallesi 3 ada 189 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına göre, 29.08.2012 tarihinde yüklenici adına kat irtifakı kurulduğu, 2 ve 3 no'lu bağımsız bölümlerin 06.12.2012 tarihinde arsa sahibine devredildiği, tapusunun iptali istenen 7 no'lu bağımsız bölümün ise halen yüklenici adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durum karşısında, adi yazılı olarak düzenlenen sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin, az yukarıda anılan YİBK'na göre hakkın kötüye kullanılması olacağı açıktır. Yine, tapudaki pay devrinin sözleşmeden önce yapılmasının da sonuca etkisi bulunmamaktadır.

Bu durumda, mahkemece tarafların iddia, savunma ve delilleri çerçevesinde gerekli araştırma ve incelemenin yapılarak, davacının talepleri konusunda oluşacak sonuç dairesinde karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.